上海老静安释出1宗全新住宅用地 无中小套型限制

　　寸土寸金的老静安，终于迎来了全新宅地！

　　近期，老静安冒出一则更改规划，曹家渡社区C050301单元9A街坊局部调整规划，出现一块全新住宅用地，为供应紧缺的老静安再增加一个“潜在红盘”

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　　罕见纯住宅用地

　　无风貌保护，无中小套型限制

　　此次调整的曹家渡9A街坊范围：南至武定路、规划道路、西至武宁南路、北至康定路-昌平路。

　　9A-15地块：为绿地规划

　　9A-19地块：为静安法院审判法庭大楼(分部)，保留

　　9A-23地块：为上海市静安区人民法院，保留

　　9A-20地块：唯一新增住宅用地，性质为Rr3类住宅，容积率2.86，住宅体量达到了4.9585万㎡，没有无历史风貌别墅，无中小套型限制。

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　　紧邻静安寺、南京西路

　　背靠法院警局，安全感满分

　　近期，实地“摸底”了一番，现在就来看看这宗新地块，到底是个什么情况？

　　从航拍的图片来看，这宗宅地距离静安寺不远。

　　南侧是上海市公安局，沿街还有绿化景观带。

　　地块旁边还有静安人民法院、静安区人民检察院等机关单位，安全感满满。

　　地块旁边未来规划有一块绿地，现在还是汽车4S店。

　　据说，该地块的拆迁历时多年，地块形状不太规整。

　　地块所在的曹家渡板块，在老静安版图中，处于鄙视链末端，远远比不上隔壁静安寺、南京西路这么“高大上”。但是界面毫不老旧，又透着老静安的风情，居住环境非常静谧。

　　比如昌平路、愚园路都是如今很适合citywalk的街区。

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　　昔日的“沪西小上海”

　　发生了怎样的变化

　　和之前，我们走访的四川北路商圈一样，曹家渡板块也拥有过高光时刻。

　　事实上，曹家渡素有“沪西小上海”之称，坐落在长宁、静安、普陀三区的交汇处，曾是上海西区重要的交通枢纽，也是商业繁华之地。

　　大概20年前，曹家渡经历过一轮大规模动迁，但是当时还没那么多“新上海人”，又处于传统上支角“边缘”，所以曹家渡的人口仍然是本地上海人为主。

　　交通方面，曾经的曹家渡拥有渡口和火车站，拥有四通八达的交通路网。

　　电视剧繁花里，阿宝和初恋约会的洪顺兴（现实应为同兴馆），坐的13路公交车，就是当时曹家渡交通枢纽的写照。

　　如今这里13号线和14号线在武宁路站交汇，可以快速通往淮海中路、新天地、陆家嘴、张江等重要板块。2条轨交加持，通勤还是比较便捷的。但是曾经的公交枢纽中心，逐步被越来越多的轨交线路“瓦解”。

　　商业能级方面，曾经“沪西小上海”，拥有各类商店近百家。如今传统的商业模式衰落后，曹家渡的商业也没跟上时代发展步伐。区域内大型商业几乎没有，仅剩下以悦达广场 （889广场）、芳汇广场等地区级商业。

　　总的来说，失去了交通枢纽地位和商业中心地位后，曹家渡蜕变成了一个以居住为主的内环板块。

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　　老静安“稀缺新盘”即将登场

　　入市价格猜想

　　回到产品方面，曹家渡新房供应很稀缺，目前只有信达·信安里待入市。

　　2022年6月6日，上海信达银泰置业有限公司（信达）取得了静安区曹家渡社区C050301单元4-3b地块的开发建设实施主体，该地块形成“净地”后实施出让。信达拿地的价格在21.08亿元，折合楼板价约为81484元/㎡，叠加税费、保障房之后，综合楼板成本还要更高。

　　预计推出建面约100㎡高层、270-525㎡别墅产品，均价待定。

　　从目前实探来看，项目还在建设中。

　　施工铭牌显示，项目竣工时间为2026年8月。

　　周边二手市场方面，房龄较久的万春小区，最新的成交价跌至8万出头。

　　达安花园最新成交价格也跌到8万以内。

　　地块北侧的静安康寓，最新成交价在9.3万/平米。

　　板块内房龄较新的静安均泰丽轩，成交均价在12.39万/平米。

　　目前7批次老静安昌平云岸，过会均价为14.5万/平米。而地段位置不及昌平云岸的信达·信安里，高层均价应该会在12-14万的单价。但是，结合拿地的楼板价，如果项目要回本的话，低密度别墅产品可能要在18-20万+。

　　具体的入市价格，还是要等官方公示揭晓。