中金公司：三四月小阳春期间楼市基本面或呈中性表现

　　中金公司近日发布报告，对 2025 年 2 月内地房地产市场尤其是二手房市场的表现进行了深入剖析。在春节假期的特殊背景下，二手房市场呈现出成交量维持韧性、房价延续缓跌的态势，挂牌量与挂牌价的变化也成为市场关注焦点。

　　一、挂牌量上升带动挂牌价走弱

　　春节假期后，二手房挂牌快速上量。2 月中金监测的 130 城二手住宅挂牌套数增加 2.1%，这一增长打破了此前的平稳状态。受挂牌量攀升影响，2 月重点城市中金同构型挂牌价格指数环比下跌 0.9%。不过，城市之间存在明显差异，北京、上海、深圳、成都等头部城市挂牌价基本走平，而其他城市挂牌价指数均出现较大幅度的环比下跌。整体来看，挂牌价走低与挂牌量上升以及交易量维持韧性所带来的供需关系变化密切相关。在超高能级城市和个别高能级城市，前端交易量和带看量表现优于整体，这对局部地区的价格预期形成了一定支撑。但从宏观角度，多数高能阶城市因挂牌上量压力，挂牌价已出现边际走弱。

　　二、二手房成交量维持韧性

　　成交量方面，2 月中介口径 80 城二手住宅成交量指数受春节假期影响环比下降 38%，但同比增幅走阔至 34%;相应地，2 月对齐春节周后备案口径 15 城二手房成交面积环比下降 33%，同比增幅走阔至 28%。这表明尽管受到春节假期的季节性干扰，二手房交易量仍阶段性维持韧性。例如，上海 2 月全市共成交二手住宅 1.5 万套，环比虽下降 4%，但同比增长 127%;北京 2 月全市二手房累计网签达到了 11876 套，相比 1 月份环比下调 4.8%，但相比 2024 年 2 月大涨 87.6%。

　　三、成交价持续缓跌

　　由于春节假期的持续影响，2 月中金同构型二手住宅成交价格指数环比继续缓跌 0.3%。成交议价空间环比持平略降 3 个基点至 7.65%。这显示出在当前市场环境下，房价下行压力依然存在，买卖双方在价格博弈中，卖方的议价空间略有收缩，但整体房价仍处于缓跌通道。

　　四、住宅挂牌租金与租售比变化

　　2 月中金同构型挂牌租金指数环比持平微增 0.2%，符合季节性趋势。然而，受春节假期影响，待租周期延长至 3.98 个月。同时，受租金走平和挂牌价下跌的双重影响，租售比在先前持续半年走平后，2 月达监测以来的新高 2.2%。这意味着在房地产市场中，租赁市场与买卖市场的联动关系发生变化，房价下跌使得租售比这一衡量房地产投资价值的重要指标出现明显波动。

　　展望未来，中金公司认为三、四月小阳春期间楼市基本面可能呈中性表现。在开发板块的配置上，阶段性应以基本面优质的头部房企和部分受益于收储和城改政策的类城投标的为主。同时，需持续关注整体和个别头部城市的区域市场供需关系及价格预期的变化，小阳春过后的市场走势将成为重点观察窗口，市场各方需根据新的变化及时调整策略，以适应不断变化的房地产市场环境。