深圳龙华王炸新盘中洲迎玺二期启动诚意登记 预计下周取证入市

　　龙华北站王炸新盘——中洲迎玺二期预计本周六开放实体样板房，周末开启诚意登记10万，预计下周四/周五取证入市。

　　折扣已对外曝光，开盘费一次性87折，准签86折，一次性85折，价格已对外曝光，预计与一期差别不大，5字头起，预计有751套房，面积约92-166㎡3-4房，共计11个户型，选择更多样！

　　中洲迎玺花园是龙华北站大热门新盘，在5月又火热出圈了，5月实际网签量位列龙华第名，高达102套，这还是持销阶段的新盘，热度可见一斑！

　　对比北站周边新盘，中洲迎玺花园优势突出，大花园大社区、超宽楼间距且车位比充足，而且折后均价只要6万块，性价比超级高。

　　目前中洲迎玺一期还有少量在售，目前内部价更优惠，8.5折+赠6.8～8.8万家装礼包+购物卡+物业费，还有媒体将近x个点的返利优惠，总价570万起能上车北站最大纯粹花园社区的正统3房，推出面积约93-136㎡3-4房，还在深外龙华学区范围内，是目前龙华区域非常有价值的新盘。

　　中洲迎玺花园项目总建面约50万平，规划约2669套商品房可售，是北站最大体量住区，并且无保障房、回迁房，也是容积率最低仅4.24，车位最充足超过1:1的项目，非常稀缺的大花园大社区，光花园占地就有1.67万方，拥有超大泳池等，规模占居整个超核50%的居住体量因此也极具吸引力。

　　中洲迎玺二期的户型面积为92-166㎡三至四房，具体面积段为，92-95-97平3房2卫，114-115-120平4房2卫，131-136-140-141-166平阔绰4房2卫。

　　整体户型比较方正，多为南向和南北通透，通风采光好，得房率较高。

　　周边房价

　　目前北站周边的新盘有中海珑悦理和超核紫云府，备案均价7.24万，折后均价6.5万左右。

　　紫云府主推82-93㎡3-4房，卖了6成左右，还算可以。中海珑悦理主力面积约88-129㎡，目前去化一般。

　　中洲迎玺花园折后均价6.15万，总价最低约570万能买到96平3房，二期价格预计和一期差不多，产品方面也相比周边竞品更有吸引力，性价比和产品力兼具。

　　二手房小区主要集中在深圳北站的西南角，成交价格在7万以上。

　　龙悦居主要是小户型，最近成交基本在6-6.5万之间，由于此前是安居房，品质和产品上差异大，因此价格不好直接对标。

　　圣莫丽斯、熙园山院都是大户型，目前购入的价格也要7-8万/㎡；而莱蒙水榭山的定位比前面两个还要高，背山看水近公园的别墅区，最低购入的门槛价也要去到13万+。

　　中洲迎玺地处北站核心，轨外道交通便利，周边配套成熟，深外龙华学校加持，且是北站较为难得的纯粹大社区，综合素质比较硬。

　　但由于产权年限的短板，因此价格上再做让步，将北站价格打到了6万左右，价格有很大的优势，因此这个盘不失为中部刚需偏改善的绝佳标的。

　　项目点评

　　优点：

　　1、靠近深圳北站，交通有很大优势，集高铁站和3条地铁线，又是深圳中心位置，基本是去哪个区都方便。2、共享华润的绿芯公园和约13万㎡万象系商业，华润运营商业的经验未来肯定是个网红打卡地。3、占地面积约7.7万㎡，有更好的采光，更大的花园，更宽阔的运动场所。4、只有住宅，没有保障房和回迁房，居住体验更加纯粹。5、4.24低容积率住宅，2梯4户/3梯4户/3梯3户，没有等电梯的烦恼。6、北站中综合素质最好的新盘，当前折扣价格很有优势，性价比很高。

　　不足：

　　1.北站产业导入一般，规划周期长，目前周边都在开发，三五年后配套才会比较成熟。2.高峰期在龙华片区进关还是会比较拥挤。3、学校办学水平比较一般，且周边学区较紧张。4、地是92年批的，现在只有39年产权，续期流程并不复杂，就是二手交易贷款有影响。5、户型使用率一般，产品设计中规中矩。产权问题让很多购房者有所顾虑，首先产权可以续期，不会随便没收，贷款银行按照建筑时间可以贷款55年，房子是2023年建的，即便20年后也还可以贷款30年，实际上的影响没那么大，只是买家会对不确定下意识担忧。最后说下买房建议。自住层面，这个盘没啥问题，靠近北站枢纽，地铁去哪都方便，高铁通往全国各地，但有保持适度距离，免受噪音打扰，配套方面未来享有华润商业和绿芯公园，目前在如火如荼建设中，相信不久就能面世，项目自身是大社区大花园，无回迁无保障，舒适度拉满，户型多样能满足不用人群需求，最后价格是必杀技，性价比杠杠的。投资层面，目前价格处于最低位置，北站片区可以说是整个龙华最具前景和概念的区域，中央商务区建设也在稳步推进中，这几年也加快补齐配套的短板，小区自住舒适、区域发展潜力大、价格有优势，未来投资回报率可以期待。

　　项目简介

　　项目原中洲黄金台，定名为中洲迎玺花园，位于龙华民治街道，西北毗邻中海珑悦理家园，东北毗邻超核中心润府。

　　北站片区是整个龙华最具潜力的区域，也被称为龙华中央商务区，北站作为全国最重要的交通枢纽之一，能带来密集的人流和商务合作，城市中心地位难以撼动。以前这边配套欠缺，但华润进驻后，将带来升级版的华润城商业以及万众期待的城市绿芯公园，能比较好的提升北站的居住体验和配套的丰富度。

　　中洲迎玺花园地块由两部分组成，总用地面积7.73万㎡，总建筑面积50.7万㎡，计容建筑面积33万㎡。

　　项目分三期5个批次开发，一期开工建设约4万㎡，规划面积16.9万㎡。一期预计10月入市，二期一批次预计2024年中旬入市，三期预计2027年入市。规划容积率4.16，预计会提供3000套住宅。

　　12月17日一期盛大开盘，打85折，折后最低单价5.68万/㎡，总价约564万起，把龙华7.24万均价干到了6.15万，少了1万/㎡，卷爆整个深圳市场，历经4个多小时最终销售约417套，去化64.9%，揽金29亿。

　　二期的户型产品本次和一期相差比较大，选择更多样化，使用率据说有所提升，预计折后价格还是在6万左右，想要抄底北站的最佳楼盘选择。

　　区域价值

　　龙华此前一直被吐槽为福田的睡城，其实这也没什么，只要距离足够近，城市配套够成熟，睡城也能睡出价值。

　　比如红山，此前一直是龙华最热门的买房片区，城市面貌崭新、新房次新房居多，规划整齐有秩序，商业、学校、地铁等一应俱全，是非常宜居的纯住区。

　　所以新盘供应一直往这提供，但是去年开始北站开始加快住宅和商业用地的供应，再次将民众的目光聚焦到这，华润超核中心超级综合体的面世，也让人看到“宇宙中心”未来价值的希望。

　　中洲迎玺所处的北站枢纽片区，属于龙华正逐步构建的“一圈一区三廊”空间格局中的“深圳中央活力区”范围。

　　依托龙华纳入都市核心区契机，北站片区将建成国际商务区，中心老城区将建成市级核心商圈，梅林关片区将建成南部门户枢纽，合力打造国际总部基地、大湾区现代服务业扩大开放实验区，形成集商业商务、文化时尚、休闲娱乐、 高端居住于一体的深圳最具都市活力的区域之一。

　　此外，项目紧靠北站商务中心，总部商务新坐标。

　　北站商务中心规划约60栋商务办公楼、约5-7个城市商业综合体、约6-9个四星级及以上酒店，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，还有6至9家四星级以上酒店，集聚25万商务精英，将打造城市会客厅。

　　整体看，片区整体发展是比较完善的，项目周边除了北站四周还有一些待开发空地外，基本以成熟商品建筑/住宅为主，城中村也有，只不过分布较少，且规模相对较小，所以项目周边城市更新少。

　　交通配套

　　中洲迎玺花园项目距离深圳北站约400米，深圳北站交通枢纽不止有通往全国各地的高铁，还有地铁4/5/6号线直接在此接驳。

　　通过4号线深圳北站向南抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区，到那个区都不远。

　　未来还有地铁22号线和27号线无缝接驳，其中27号线会临近设有樟坑站。

　　地处深圳中轴，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。

　　教育配套

　　目前是龙腾学校（九年制），深外龙华校区大学区内（目前的学区范围，后期存在不确定性因素）。据了解，深外龙这几年成绩不错，去年首次初三学子参加中考，就在龙华区一举夺魁，比肩龙华TOP学府-“深高北”

　　但旁边华润代建的九年制学校（深圳格治中学民治校区）会被纳入，具体以教育部门划分为准。

　　教育配套

　　项目毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），未来的超级网红打卡地。目前已经建成的大型商圈中，星河coco city距离项目约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。

　　休闲配套

　　附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园。另外，周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施已投入使用。