武汉纯新盘武昌首府预计9月首开入市 将推98-119㎡毛坯户型

　　最近几个月，武汉楼市最火的区域非武昌莫属，好几个纯新盘接连首开。前不久，武昌二环内一个纯新盘刚开放了城市展厅，小妹也去了解了下这个楼盘。

　　最新动态：武昌首府武昌城市展厅已于6月18日开放，预计9月推出1#，2#建面约98、112、119㎡毛坯房源！

　　楼盘聚焦：

　　1、武昌二环内，正地铁口，地段和配套相对还可以。

　　项目位于武昌二环内，地铁5号线余家头站正地铁口，这里还有个地铁10号线正在建设中，届时余家头站是5号线和10号线双地铁交汇；而且门口就是和平大道主干道，可直接通过门口匝道上二环线；无论地铁还是自驾出行还是很便利的。

　　尤其和平大道往南2站地铁，就是武昌滨江商务区的核心板块，聚集了一众大型商业综合体，包括武昌万象城、龙湖武汉滨江天街、京东Mall、中商世界里等。

　　目前地块的最新划片是对口杨园学校，在武昌算是第三梯队学校，比上不足比下有余；而且据说项目旁边会引入一个9年一贯制学校，具体引入哪个学校目前还未确定，但应该比杨园学校要好，后期大概率对口这个九年一贯制学校。

　　整体来说，这个地段和配套基本都是及格线以上，没有明显的短板。

　　2、刚需/刚改产品，首开M1地块1#，2#建面约98、112、119㎡毛坯房源。

　　项目有2个地块，首开的是M1地块，只有两栋楼，这个地块容积率相对高点；1#14层，层高3米，2个单元，2梯2户；2#46层，层高3米，1个单元，4梯5户。

　　因为地块要顺着和平大道的方向，所以两栋楼都不是正南朝向，都是西南朝向；1楼和2楼都是商业。

　　整个户型分布如图所示，1#都是119㎡户型，2#从西向东分别是112、98、98、112、98㎡户型，是一个L型，其中东边的112㎡户型位于转角处。

　　从这个面积段来看，这就是一个刚需，刚改产品；起步98㎡在目前的武昌二环内属于一个最低门槛了。优化后得房率约85%，虽然没有自称四代住宅产品，但得房率确实还不错，快赶上准四代住宅的得房率了。

　　虽然是一个比较刚需的产品，但是项目距离武昌江滩约700米左右，步行可达；而且2#有46层，而旁边橡树湾小区楼层基本在29-33层左右，所以2#的部分高层房源（高于33层）是可以看江的。

　　3、楼面价13400元/㎡，预计1.8-2w/㎡左右的价格，入手总价门槛较低。

　　项目目前还没有放风价，但小妹根据周边新房和二手房的价格，预测项目大概1.8-2w的价格。

　　目前距离项目1公里的绿城梧桐里应该算是一个最直接的竞品，绿城梧桐里目前在售最小面积是111㎡，均价约15000-16000元/㎡；但绿城梧桐里紧邻二环高架桥，有噪音和灰尘的影响，此外绿城梧桐里距离地铁站较远；武昌首府的均价应该会稍高于绿城梧桐里。

　　而比武昌首府地段更好（武昌内环），产品也更好的城投金沙府，目前均价21500元/㎡左右；如果武昌首府价格高于城投金沙府，那基本上属于给城投金沙府助攻了。

　　所以预测武昌首府价格应该介于绿城梧桐里和城投金沙府之间；而项目隔壁的橡树湾小区，目前二手房成交价在1.8-2.1w/㎡左右。武昌首府的价格预测会在1.8-2w左右。

　　其实这个预测的价格，相对于它的13400元/㎡的楼面价是偏低的；但是在现在的这个市场，M1地块偏刚需刚改，定价上会低一点；后面的M2地块产品据说偏改善点，至于M2地块的价格，还得看后续的市场走势而定。

　　这个单价再加上98㎡起的小面积产品，武昌首府的总价大概会在200万左右，应该算是武昌二环的一个较低门槛了。

　　总体来说，这个项目主打一个比我配套好的没我便宜，比我便宜的没我配套好；对于预算有限，但想在武昌二环内置业，需要地铁通勤的购房者，不妨可以等等这个项目的小面积产品。

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　　一、加推房源

　　武昌首府共有2个地块，其中M1地块2栋楼，1#14层，层高3米，2个单元，2梯2户；2#46层，层高3米，1个单元，4梯5户。

　　M2地块5栋楼，围合式布局，3#32层，4#分别为39、45层，5#44层，6#分别为28、46层，7#13层。

　　首开的是M1地块1#和2#，其中1#全是119㎡户型；2#户型呈现L型分布，从西向东分别是112、98、98、112、98㎡户型，其中拐角处是112㎡户型；整体优化后优化后得房率约85%左右。

　　二、楼盘整体数据

　　项目规划总建筑面积19.17万方，计容总建筑面积14.32万方（其中住宅面积12.89万方，商业及商务面积14296.81平米，其他配套4362.15平米），非计容面积4.86万方，容积率3.92，绿地率30%，车位1250个。

　　项目分为M1地块和M2地块，M1地块为2栋住宅楼，总户数254户；M2地块为围合式布局，主要为5栋住宅楼，总户数742户；两个地块总户数996户。

　　三、拿地情况

　　2022年12月27日，P（2022）134号地块被武汉地产集团有限责任公司以底价191900万元拿下，楼面价约13400元/平。

　　P（2022）134号地块位于武昌区杨园街（国棉二厂），地上规划用地面积38240平方米。其中M1地块规划净用地面积7640平方米（含轨道控制线用地面积1943平方米）；M2地块规划净用地面积31200平方米（含轨道控制线用地面积4417平方米，防护绿地2831平方米）。最大计容建筑面积控制在143280平方米以内，其中商业建筑面积14328平方米。

　　拿地点评：这块地容积率较高，而且分成两个完全隔离开的地块；其中M2地块北侧有在建中的地铁10号线，或许有所影响；13400元/㎡这个楼面价在现在的市场来看有点高了。

　　四、项目地段、交通、配套

　　1、区位

　　大区位上看位于武昌区和平大道和铁机路交汇处，属于杨园铁四院板块，在武昌和青山的交界处。

　　东北面是国盛路、金鑫家居；东南面是和平大道、武汉理工大学（余家头校区）、融侨滨江城美域；西南面是铁机路、杨园新村；西北面是橡树湾。

　　区位点评：大区位上位于武昌二环内，和平大道中轴线上，辐射青山和武昌滨江商务区。从微观上来看，住宅地块位于杨园铁四院板块，周边是成熟小区。

　　2、交通

　　自驾方面：项目门口就是和平大道，通过和平大道直接上二环或内环线，通往青山、江岸、武昌主城都很方便；还可以通过铁机路通往临江大道，友谊大道，非常方便。

　　项目门口有二环线高架桥的上下桥匝道口，上下二环线很方便；和平大道主路加辅路是双向10车道，非常宽敞，基本没有堵车的风险。

　　铁机路是双向四车道。

　　地铁方面：项目M2地块基本紧邻地铁5号线余家头站C出口，后期这里也会是地铁10号线的余家头站；M1地块距离地铁5号线余家头站D出口不到100米。地铁5号线连通青山、武昌主城和白沙洲；地铁10号线连通汉口火车站，武汉火车站。

　　项目东北面正在修建中的地铁10号线，修好后双地铁交汇，地铁出行非常便利。

　　公共交通：门口就是和平大道余家头公交站，有多条公交线路经过；铁机路上还有372的公交车站。

　　交通点评：项目门口是和平大道主干道，主路加辅路足足双向10车道，完全无堵车的担心，通过和平大道上下二环线非常方便，可以快捷通往武汉三镇；位于地铁5号线余家头站地铁口，还有在建中的地铁10号线，届时双地铁交汇，地铁出行也很便利。

　　3、配套

　　商业配套：铁机路上有很多成熟的社区底商，能满足日常所需；项目3公里范围就是龙湖武汉滨江天街、武昌万象城、京东MALL、中商世界里、武商城市奥莱、奥山世纪广场、群星城，同时和项目仅一江之隔就是武汉天地商圈，这些商业体均在项目自驾10分钟车程范围内。

　　教育配套：按照2024年武昌入学划片来看，项目地块对口九年一贯制学校-武汉市杨园学校，从M1地块步行到杨园学校约700米。

　　据置业顾问透露，在M2地块附近有个教育地块，预计会引入一个九年一贯制学校，项目后期预计要对口这个新学校。

　　医疗配套：项目对面就是武汉中原医院，自驾约30分钟可达武汉大学人民医院。

　　生态配套：项目西面就是武昌江滩公园，从M1地块过去也就700米左右，步行可达。

　　配套点评：项目位于武昌的余家头成熟住宅片区，周边生活配套比较齐全，能满足日常所需；和平大道主干道大型商业综合体较多，自驾10分钟可达，地铁约2-3站。

　　项目目前对口九年一贯制学校-武汉市杨园学校，步行约700米左右；后期可能对口旁边教育地块的新学校。