武汉内环首个准四代洋房！福星惠誉铂雅府预计第三季度开售

　　最近武汉楼市的流量密码，非四代住宅莫属。

　　什么是第四代住宅？之前小妹已经讲过了，不了解的可以看下点击下面链接>>

　　收藏！揭秘第四代住宅真相！武汉有真正的第四代住宅吗？

　　不知道大家发现没有，最近陆续面世的准四代住宅，像城投金沙府、招商武昌序、中海东湖玖章，好像大都集中于武昌。

　　很多想在汉口置业的朋友真的是望眼欲穿，总在问小妹汉口啥时候出来四代住宅。根据小妹打探，发现汉口还真有不少准四代住宅，产品力也是各有亮点，今天就和大家好好说一说。

　　①武汉内环首个准四代洋房产品——福星惠誉铂雅府

　　1、汉口核心稀缺大体量供应

　　这个项目就是江岸三眼桥的福星惠誉k13地块，现在是一个新项目，根据规划，这块地占地约7.5万方，建面约35万方，共1600户。

　　整个项目住宅地块分为2个组团，北组团是8栋住宅，4栋洋房+4栋高层。南组团有3栋超高层。项目预计先开北组团，预计今年8、9月开盘，目前户型面积段还没出，大概首开的洋房面积在140、150、170平左右。

　　南组团的3栋超高层预计明年开，面积段会小一些，预计在110-160平左右。

　　2、4开间整排阳台，武汉首个真“跑道式阳台”

　　关于产品方面，目前具体规划还没有出，根据小妹打探，今年开盘的北组团，确实是准四代住宅产品，得房率预计在95%左右。

　　其中洋房可能是4开间整排阳台的格局，这个户型格局目前在武汉还没有出现过。小妹在网上找了一个准似格局的户型，大家可以参考一下。

　　这样的阳台，如果真的做出来，那武汉也有可以骑自行车的“跑道式阳台”了。

　　至于高层户型，南面可能是三开间整排阳台+一个主卧飘窗，阳台可能没有洋房那么极致，但进深会卡着2.4米的最大标准去做。

　　3、自带江岸第一梯队学校

　　这个新项目，除了产品外还有一个亮点，就是自带九年制学校。据小道消息引进的是育才+六初，而且是本校扩容，不是挂牌分校。这个学校组合，在江岸应该是第一梯队了，如果真的是这两所学校的话，含金量还是蛮高的。

　　学校目前已经动工了，项目交房时间预计在2026年底，学校预计会比项目交房时间早一些。

　　4、关于价格，项目这一片没什么新盘，周边几乎都是老小区，价格体系和新盘不是一个概念，目前项目价格也没有释放。

　　之前香港路的中寰润府，小高层价格约在3.3万/平，江岸学区比较好的武汉润府均价在3.2-3.4万/平。如果铂雅府学区比较稳的话，可以参考一下中寰润府和武汉润府的价格。但福星惠誉在武汉一直主打性价比，估计价格可能在3万上下。

　　②螺丝壳里做道场——恺德雲麓

　　小妹一直觉得凯德雲麓还蛮有进取心的，这个项目是汉口首个做准四代住宅的，而且还是武汉最早一批做四代/准四代住宅中，唯一的本土民企。

　　在一众四代住宅中，它也是面积段最小的，项目最小面积仅建面约92平，但却做出了很多项目没有的“负公摊”，究竟是如何做到的？我们先来看看它的产品。

　　1、武汉首个双阳台+双花池设计产品

　　这套建面约92平户型，优化后得房率约95%，算下来实得面积约87.4平。

　　92平的面积，能做出3房两卫的格局，也是蛮难得的。从图中可以看出，项目户型优化面积主要来自阳台+花池面积，入户门厅面积，以及飘窗面积。

　　户型图上没有标尺寸，但据工作人员透露，项目阳台+花池的进深，大概在2-2.9米。

　　另外，可以看出这套户型中，室内承重墙比较少，后期可以改造的空间也比较大。

　　目前武汉出现的所有准四代住宅中，这应该是第一个双阳台+双花池设计的项目，这套户型也是项目得房率最大的一个，约102%。

　　这套户型也是双阳台+双花池设计，得房率约98%。

　　2、体量不大，只有2栋楼

　　恺德雲麓建面约5.39万方，只有两栋住宅，1号楼31层，2个单元，分别是两梯三户/两梯四户，2号楼39层，同样2个单元，分别是三梯三户/三梯四户。项目容积率约3.92。

　　3、周边新盘价格毛坯约1.72w/平

　　目前项目样板间和售楼部还没开放，价格也暂时未出，关注小妹，后续有最新消息，我们也会随时和大家分享。

　　不过项目位于硚口汉江湾板块，周边新盘还是蛮多的，隔壁就是越秀天悦文华、旁边还有卖了多年的百万方大盘华府都荟天地，目前毛坯均价大概都在1.72w/平左右，大家可以参考一下。

　　③汉口内环稀缺小面积准四代小高层——武汉城建绍兴里1921

　　就像新能源汽车逼得各大车企不得不转型一样，目前武汉准四代住宅中不仅有纯新盘，还有很多本来开始没做，但在新加推产品中改为四代住宅的项目。位于汉口内环的绍兴里1921就是如此。

　　1、加推11层小高层，只有40套

　　项目接下来加推的1号楼，是准四代住宅产品，这栋楼为层高11层的小高层产品，两个单元，仅40套。

　　1号楼面积段均为109平，南北双阳台设计，优化后得房率约91%。从户型图中可以看出，项目优化得房率最主要的变化就是阳台进深做得比较深，项目阳台进深最长约2.2米。

　　2、内环少有的毛坯小高层产品其实不做准四代，项目的产品也是蛮能打的，它是汉口内环为数不多的毛坯小高层项目，总建面约15.7万，共规划了8栋小高层+高层，容积率约3.4。

　　项目分为两个小组团，均采用了围合式布局，是汉口内环少有的大围合式园林项目，而且项目还是汉口内环少有配置运动会所的项目。

　　3、放风价约2.9w/平

　　价格方面，项目优势也蛮明显的，首开3号楼的价格约2.6-2.8w/平，在周边一众3-4万的项目中，相当扎眼。据悉，项目1号楼放风价约2.9w/平。

　　④全方面升级的准四代——龙湖御湖境

　　除了汉口的项目，武昌武珞路板块，也有一个新增的准四代住宅，就一起和大家说下。

　　这个项目与绍兴里一样，项目在售的B地块是正常产品，最近加推的A地块，改规划成了准四代住宅。

　　1、在售准四代小高层，优化后得房率约97%

　　项目目前在售的是A地块9号楼，层高为18层，2梯3户，共两个户型面积，中间户建面约120平，边户建面约143平。据项目工作人员透露，目前已经去化了接近一半。

　　龙湖御湖境也是少有把户型尺寸标得比较详细的项目了。

　　项目电梯前厅面积，东边户约4平，西边户约8.8平，中间户约10.35平。另外阳台进深由原来的1.05米，增加到1.25米，综合优化后得房率约97%。

　　2、未交付先运营会所

　　项目除了户型标得比较清楚，目前会所也已经是对外运营状态，房子还没交付，就已经把会所提前运营了，这在武汉楼市还是比较超前的。

　　地下泳池健身房已开始运营——

　　而且听置业顾问说，项目的私宴厅目前也可以预定。武汉很多豪宅都做了会所，但真正在销售阶段就投入使用，让购房者去感受服务的还是蛮难得的。

　　小妹觉得，这也应该是住宅迭代的方向之一，除了户型产品，服务方面也可以有所升级。

　　另外，项目虽然A地块没有实景呈现，但B地块的大堂、部分园林、会所、大门等都能看到实景，品质看起来是比较精致的。

　　3、A地块小户型售罄，两个地块产品不冲突

　　价格方面，项目建面约120平约2.9w/平起，建面约143平均价约3.15w/平，目前A地块小户型产品已经基本售罄了，在售的都是175、220平的大户型。175平户型均价约3.25-3.35w/平，220平约3.4w/平，项目为带装修交付。

　　小结：

　　1、从上面的产品可以看到，目前武汉准四代住宅的选择越来越多样化了，产品选择方面，以前只有高层，现在小高层、洋房的产品也有了选择。地段方面，相较于武昌集中于内环，汉口从内环、二环、到靠近三环，每个环线分布的相对于比较均衡，这样也给了不同购房者选择。

　　2、另外，准四代住宅虽然公摊做得比较低，但能否受到市场欢迎，也看考虑到定价，如果定价过高的话，那可能吸引力也会打折扣。

　　3、目前汉口这边的准四代住宅，很多样板间都没有出来，到时候产品实际做得如何，是不是真有那么好，我们会持续关注。