全新办公楼入市推动香港中环写字楼空置率升至12.1%

　　根据 JLL 的最新数据，香港中环区新办公楼的亮相，使曾经是亚洲最抢手的商业地点之一的中环的空置率较去年同期上升了 29%。

　　该房地产机构在上周发布的一份报告中表示，截至 6 月底，中环甲级写字楼的空置率约为 12.1%，高于去年同期的 9.4%。

　　该咨询公司表示，中环的空置率已从 5 月底的 12.0% 上升，市场的变化为租户带来了一些更好的交易，因为房东竞相吸引租户，即使是香港最独特的地段也提供更便宜的空间价格。

　　“总体而言，6 月份甲级写字楼的净有效租金环比下降了 0.6%，导致 2024 年上半年共下降 4.3%”，JLL 研究高级总监 Cathie Chung 表示。 “在主要写字楼子市场中，中环和九龙东的租金分别下降了 0.8% 和 0.6%。尖沙咀和九龙东子市场的租金也下降了，分别下降了 0.3% 和 0.4%。”

　　新建筑，新空置

　　中环的空置率上升是在 5 月份长江集团中心二期竣工之后，该项目为该地区增加了 550,000 平方英尺的新空间，此前该市五个主要商业区的租户缩减规模，在 2023 年向业主交出了约 552,000 平方英尺的净建筑面积。

　　彭博社 5 月份报道称，长江集团在中环前和记大厦地块上开发的这栋建筑的出租率仅为 10%，自那时以来没有报道过任何大型租户签约。

　　6 月份，恒基兆业地产迎来了恒基兆业的首批租户。恒基兆业是一个占地 43,200 平方英尺的办公楼项目，距离长江中心二期仅三分钟步行路程，据说这座由扎哈·哈迪德设计的大楼的入住率约为 50%。

　　“新办公楼供应的涌入导致空置率持续上升，尤其是在拥有更多新办公空间的商业区，”仲量联行香港董事总经理兼办公楼租赁咨询主管 Alex Barnes 表示。

　　该机构警告称，由于香港最大业主的影响力，新供应的涌入和随之而来的空置率上升可能不会直接转化为租户的成本降低。

　　“尽管空置率上升，但租金大幅下降或价格战不太可能发生，”Barnes 表示。“传统商业区的办公楼供应中很大一部分由少数几家大型业主主导，这赋予了他们相当大的控股权。”

　　该位资深地产经纪指出，中环约35.1%甲级写字楼由三大地产公司（恒基兆业、长江实业及置地）持有，邻近金钟区32%的私人写字楼则由太古地产持有，而太古地产亦控制着鰂鱼涌一带香港东区44.3%的甲级写字楼。

　　中环最大的地产商香港置地已采取措施，提升其高价大厦对银行、保险公司和专业服务公司的吸引力，这些公司长期以来一直蜂拥而至，进驻这个商业中心。

　　6 月，怡和集团宣布与卡地亚、香奈儿、迪奥和爱马仕等奢侈品牌联手，斥资 10 亿美元对置地广场购物中心进行为期四年的升级改造，该购物中心是其四座办公大楼的所在地。

　　“我们对置地广场的改造将巩固中环投资组合作为全球最理想的居住和工作地点之一的地位，”香港置地首席执行官迈克尔·史密斯当时表示。

　　中环以外

　　据仲量联行称，截至 6 月底，香港全市甲级写字楼空置率已从一个月前的 13.5% 上升至 13.6%。

　　尽管整体空置率有所上升，但尖沙咀和九龙东的空置率分别下降了 0.4 和 0.2 个百分点，因为一些建筑被撤出市场进行重建。

　　据 JLL 称，全市空置率的上升帮助香港的平均租金下降了 0.6%。

　　这表明租户继续削减香港的办公开支，上个月市场的净吸纳量总计为负 53,700 平方英尺，而 5 月份自住项目的完工率曾推动当月净吸纳量达到 21,200 平方英尺。