中冶锦绣公馆二开均价突破8字头 套均涨价50万

　　原标题：锦绣公馆二开8.25万均价，登记开始!

　　杭州楼市取消限价后，首个吃螃蟹的项目——

　　但开发商自己也没有十足的把握，所以尽管整个小区都是捂盘多年等候买家的现房，首开还是只开了1幢共33套，均价7.94万/平，结果是卖的非常好，33套房源共267人登记，整体中签率约12.36%(其中高层次人才4人，人才中签率刚好100%;无房家庭27人，无房家庭中签率约41.77%;有房家庭236人，有房家庭中签率约7.51%)。

　　首开登记量这么大，那么选房实际如何呢?

　　答案是：33套房选到247号当天售罄。

　　首开只是试水，之后的加推才是重头戏。

　　小胖君最新消息：锦绣公馆加推两幢，于11.29取证，今日（12.2-12.4）启动登记。

　　面积还是139和165方，价格则是套均贵一个车位价，也就是约50万。

　　城西文教区现房中冶锦绣公馆

　　8.25万+/平、

　　之前7.9万/平大家抢的很欢，那么8.2万/平大家继续吗?

　　我们来看项目最新加推情况的分析。

　　套均涨价50万，均价突破8字头

　　这价格你怎么看？

　　目前项目首开价格按在8万内，二开已经确定要突破8万+，有关这个价格的分析，可以从项目本身，以及周边二手房来看。

　　先和首开比，首开我们看到发现2#东边套高楼层抢最快，而且大家都是先抢最好的楼层。

　　低楼层弃选较多，毕竟这么贵的价格，自住基本上都想挑好的楼层：

　　仔细观察2#的中间楼层的价格，确实性价比很高，因为在二手市场中的话，好楼层和差楼层单价很可能会差1万!而新房中价差则较小，8万左右就能买到最好的楼层，难怪一开始抢的人这么多。

　　对比来看，如果中间楼层总价+50万，单价+3k多，其实也还是符合改善预算的，但是如果是低楼层差不多要8万的话，就值得犹豫了。

　　但好在：5#和4#南面为园林，所以低楼层体验感会比前排靠马路楼幢更舒适。

　　再来看中冶锦绣公馆本身的成本。

　　中冶锦绣公馆是2017年杭州“324土地新政”后出让的第一宗商住用地，地块容积率2.61.总建面85657㎡，占地面积19914㎡。

　　2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，翠苑商住地被中冶以39571元/㎡的楼面价拿下，溢价率70%，自持16%。

　　这是中冶落子杭州的第一个项目，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目。

　　按照这样的面粉价，早在2020年以前，项目正常就该卖到约6万单价。

　　但之前板块之前的新房限价5.86万/平，中冶咬咬牙……没开出来。

　　因为另一方面，对于项目而言，约4万的拿地价，建造用材也不敢用差的，比如外立面的设计，项目比杭州一般的高端盘更加用心，用的也是大面积仿石材香槟金铝板及玻璃幕墙组合。

　　这就导致开发商成本又增加了。

　　中冶锦绣公馆的外立面是超额配置，不过内部暂时没发现超额之处，因此可以断定6万内是锦绣公馆的亏本价。

　　项目商业部分这些年一直在销售，目前差不多已经卖完了，住宅则捂了约有5年。这7年的拿地资金成本+5年的建安成本+5年的维护成本，又给项目的面粉价抬高了，卖7万可能都仅仅是保本。

　　但市场价多少，也不单单是成本说了算，开发商还要参考周边的二手房市场。

　　目前文教板块内部，有两大标杆二手房小区，分别是建发书香印翠和中海黄龙云起。

　　书香印翠目前二手房挂牌均价7.9万/平，近30日成交2套;

　　黄龙云起目前二手房挂牌均价9.2万/平(有高层+洋房)，近30日成交4套;

　　从具体的挂牌房源来看，书香印翠有不少7万+房源，黄龙云起则贵一点，基本都在8万以上。

　　从上可以大致判断出，约8万是文教二手市场。

　　锦绣公馆对比两个二手房，有两个优势：

　　1、胜在是新房，无大税+中介费(起码也要50万+)，所以锦绣公馆如果是卖约8万，是较二手房更有竞争力的存在。

　　2、学区方面。

　　书香印翠和黄龙云起对口九莲小学和嘉绿苑中学;

　　锦绣公馆小学大概率和融信杭州公馆一样是文一街小学师苑校区(就在项目西侧一路之隔)，初中有可能是十三中，也有可能是其他。

　　(文一街小学是西湖区第一梯队名校，隶属于文一教育集团，中学对口十三中。但历年招生都是红灯爆表，落户需要达3.5年以上。师苑校区作为其分校，起点高，但教学结果暂未可知，另外，未来如果有机会升入十三中，那么锦绣公馆的学区优势就无敌了)

　　以上两点可以给锦绣公馆带来较二手房的一定溢价。

　　二开户型图&样板间

　　这装修你喜欢吗

　　项目住宅

　　一、139方户型：

　　该户型为项目的主力户型，位于1#、4#的西边套，2#、5#的东边套。

　　户型点评：

　　三开间朝南带6.5m大面宽阳台

　　主卧为套房设计，带独立衣帽间、卫生间

　　次卫干湿分离，功能性更佳

　　书房面积较小

　　二、165方户型：

　　该户型为项目的主力户型，位于1#、4#的东边套，2#、5#的西边套。

　　户型点评：

　　三开间朝南带6.6m大面宽阳台

　　四房三卫，功能性佳

　　南次卧距离卫生间略远，且北次卫为暗卫

　　儿童房进深偏短

　　得房率据工作人员介绍，在

　　至于具体装标：三大件都有。空调是大金的，新风是百朗的，地暖是德国威能的。另外还有杜拉维特的马桶、高仪的龙头、松下的暖风机、博世的厨房套件、耶鲁的门锁、旭格的门窗等等，配置颇高。

　　更多基础资料

　　文教现房

　　项目名：中冶锦绣公馆

　　项目地址：西湖区教工路与文一路交叉口往北约50米处

　　容积率：2.3

　　总建面：85657㎡

　　占地面积：19914㎡

　　车位数：440个

　　规划情况：中冶锦绣公馆西面规划为5幢15-17层精装高层、东面为3幢酒店式公寓和1幢自持的服务式公寓及商业街。东区住宅区与西区中间有规划道路。

　　从剖面图可以算出层高3.15米。

　　首开销售很顺利，二开会继续热卖吗？

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