中海入局不良资产代建：“东外滩汤臣一品”重生之路

　　近期，长城资产管理公司的一则重磅公告，如同一颗石子投入平静湖面，在上海房地产市场激起层层涟漪。公告明确指出，曾一度停摆达四年之久的八埭头滨江园项目，将由中海管理接手代建，正式宣告重启。

　　回溯项目历程，八埭头滨江园在 2021 年陷入停工困境，原开发商也随之进入司法重整阶段，沦为不良资产纾困项目。在这种情况下，身为八埭头滨江园重整投资人的长城资产，为让这一曾被寄予厚望的豪宅项目 “起死回生”，迫切需要引入实力强劲的合作伙伴。

　　值得一提的是，长城资产并未沿用传统的集合竞标方式来挑选项目代建方，而是采用了单一来源采购的特殊模式。其在公告中着重说明，“此次代建工作性质特殊、技术复杂，难以明确详尽的规格及具体要求”。这一举措背后，实则凸显了该项目操盘的高难度与复杂性。

　　中海地产，在 2024 年的上海楼市销售版图中表现堪称惊艳，全年楼盘销售额突破 700 亿大关，在高端产品领域已然树立起良好口碑。也正因如此，长城资产最终选定中海管理来操刀这一烂尾豪宅项目。公示信息显示，上海市杨浦区八埭头滨江园项目(B 地块)合作代建方确定为中海建设管理(天津)有限公司。B 地块，正是当前八埭头滨江园项目中那三幢拥有白色外立面住宅的所在地。

　　从辉煌构想走向烂尾困境

　　八埭头滨江园的前世故事要追溯到 2008 年，彼时锺伟地产慧眼识珠，拿下该项目地皮。项目所处地理位置得天独厚，位于东外滩核心区域，同时还承载着老上海十里洋场深厚的城市记忆。从立项伊始，它便立志成为杨浦滨江的崭新地标，被外界赋予 “东外滩汤臣一品” 的美誉。

　　按照最初规划，项目预计在两年内开盘销售，可现实却不尽如人意。项目推进过程缓慢，入市时间不断推迟，就连项目名称也从最初的 “博和” 变更为八埭头滨江园。历经长达十年的 “捂盘” 后，八埭头滨江园才迎来首次开盘，推出 1、2 号楼，均价约 99240 元 / 平方米;随后在 2019 年 11 月再次开盘，均价攀升至约 109997 元 / 平方米。

　　放在当下的上海豪宅市场，10 万元左右的均价或许不算特别突出，毕竟自去年起，上海豪宅均价已突破 20 万元 / 平方米。但将目光聚焦到杨浦区，即将入市且同样位于滨江区域的外滩源项目，均价为 10.8 万元。对比之下，足见六年前八埭头滨江园价格的含金量。

　　该项目二期原计划于 2021 年 11 月精装交付，然而早在当年 1 月便因故停工。2023 年 2 月 16 日，八埭头滨江园虽举行了现场复工仪式，上海锺伟房地产开发有限公司也在同年 3 月 2 日发布声明，宣称项目销售监管账户资金充裕，足以保障竣工及交付。但到了 7 月，却再度传出无法复工的消息。

　　那么，长城资产缘何会成为八埭头滨江园的重整投资人呢?从股权穿透图可知，上海锺伟房地产开发有限公司的股东中，长城新盛信托有限责任公司(简称长城信托)占股 49.95%。以往，信托公司因地产项目利润丰厚，常对地产公司青睐有加，长城信托也不例外。原本构想中，即便项目遭遇问题，也可依靠股东长城资产，通过不良资产处置手段盘活项目，进而获取更高利润。所以，尽管长城信托在地产界的布局也曾遭遇波折，但凭借长城资产的助力，仍有望让项目重焕生机。八埭头滨江园的再度盘活，便是这一投资模式的成功范例。

　　中海进军不良资产代建领域

　　2024 年，中海在上海楼市销售数据方面一骑绝尘，今年 1 - 2 月依旧稳坐榜首之位，其在传统地产项目开发与销售环节的强劲实力可见一斑。不过，在代建市场领域，中海的影响力稍显逊色。

　　中海管理总经理安悦东曾公开表示，中海作为唯一一家实现全产业链覆盖的全过程房地产开发商，代建业务起步相对较晚，目前业务主要集中在长三角、珠三角以及环京地区。当下，越来越多的房企纷纷布局代建领域，代建行业逐渐从曾经的蓝海市场，转变为微利竞争的红海。新进入者常常借助低价策略抢占市场份额，部分项目的代建费率被压至历史低位，甚至有企业以 “零利润” 策略来争夺市场。

　　中海作为中国建筑集团旗下企业，在承接政府代建项目时具备先天优势。凭借这一优势，中海在竞争激烈的代建市场中迅速站稳脚跟，奠定了自身的市场基本盘。但从长远发展角度来看，政府代建项目虽质量较优，可利润空间有限，影响力也相对不足。为拓展在代建市场的份额，操盘大型商业代建项目成为中海的必然选择。令人意想不到的是，中海直接瞄准了商业代建领域中难度系数最高的不良纾困项目。

　　观点新媒体在过往针对代建企业的采访中，与众多企业管理层探讨过纾困项目代建的前景。“能盈利却困难重重”，精准概括了不良纾困项目的特性。相较于普通商业代建，不良资产项目代建对企业的要求更高，不过也正因如此，避开了当下代建市场的激烈竞争。八埭头滨江园正是由于操盘难度过高，才采用单一来源采购方式确定代建方。

　　但不可忽视的是，操盘不良纾困项目面临诸多棘手问题，不仅要处理复杂的债权、债务关系以及法律纠纷，还需与 AMC 公司密切沟通协作，在金融机构既定的盘活盈利框架体系下，保质保量完成项目代建工作。八埭头滨江园的代建公告明确指出：“本次拟招选八埭头滨江园项目(B 地块)的合作代建方，代建服务涵盖项目住宅、地下车库、配套用房等全部物业，合作代建方需提供全过程的专业综合服务。” 这意味着，项目的管理权已全面移交给中海，其中包括背后牵扯的债务处理、重整交房等一系列繁杂问题。好在长城资产本身就是原开发商股东，或许最令人头疼的债务问题已得到妥善解决。

　　此外，值得关注的是，中海领邸团队今年在杨浦打造了 “玖” 系列新项目 —— 云邸玖章。该项目是中海地产在 2024 年经过两次竞拍，斥资 32.131 亿元和 36.45 亿元拿下杨浦区的两块地块后开发建设的，目前售楼处已开放，预计今年第二季度开盘。同处杨浦区的这两个中海项目，一个轻装上阵开发全新项目，一个负重前行盘活烂尾项目，未来二者会碰撞出怎样的火花，着实令人期待。