存量房收储政策新突破，有望解决瓶颈问题

　　自去年 5 月明确去库存政策方向以来，中央多次强调支持收购存量商品房用作保障性住房，多部门积极响应并紧密配合，全力推动相关政策的落实。今年，政府工作报告在收购存量商品房政策方面取得了重大突破，不仅首次提出 “在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，还明确表示 “拓宽保障性住房再贷款使用范围”。住房和城乡建设部部长倪虹在全国两会民生主题记者会上，进一步明确了收购用途的方向。业内专家普遍认为，这些新提法相较于之前有明显的放松，有望解决长期以来困扰存量房收储工作的瓶颈问题。​

　　在收购主体、用途和价格方面的统筹放开，将促使收购模式更加多元化。与此同时，保障性住房再贷款使用范围的拓宽，以及地方政府专项债的支持​，将为收工作提供更为丰富的资金来源，有利于在更大范围内推动收储工作的落地实施。​

　　价格卡点或将打通​

　　去年 5 月，中国人民银行率先设立了 3000 亿元的保障性住房再贷款，旨在支持地方国企收购存量商品房，将其用作配售型或配租型保障性住房，并在去年 9 月下旬对再贷款激励政策进行了优化。然而，从央行披露的最新数据来看，保障性住房再贷款的已用规模与 3000 亿元的额度仍存在较大差距，这从侧面反映出收储工作的进展有待加快。​

　　经多方采访了解到，收储过程中价格撮合难度大，是拖累存量商品房收储 “进度条” 的主要原因之一。某地方住建局相关工作人员表示：“由于之前要求按重置价收购，折算下来一般只有市场价的一半左右，开发商企业不愿意以如此低的折扣出售，而收购主体也不可能‘高进低出’，因为收购的房源未来要用作配售型保障房，售价较低。”​

　　值得关注的是，今年政府工作报告首次针对收购价格提出 “给予城市政府更大自主权”。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，这一举措将改变过去因强调按重置价格收购而导致推进困难的状况。“地方政府在实际操作中的决策权更大了，能够根据不同城市、不同区域、不同项目的具体情况，制定出一套更加科学合理、风险可控的办法，从而进一步加快去库存的进程。”​

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“这是一项重大突破，此前的价格卡点有望得到打通。因为之前要求按照重置价格收购，现在双方可以协商一个比重置价高但比市场价低的价格来完成收购。”​

　　申万宏源房地产行业首席分析师袁豪也认为，目前收购价格偏低是收储推进的堵点之一。预计后续地方政府能够根据市场行情和房屋实际情况，合理确定收购价格，确保收购价格公平合理，这将有利于收储工作的更快推进。​

　　收储模式更加多元化​

　　除了价格难撮合的问题，清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟表示，收储卡点还主要体现在供需不匹配上。库存大多集中在三四线城市的偏远地区，而真正对保障房有需求的是一二线城市的核心区域，但这些地方的库存反而较少。此外，保障房对户型、面积也有严格限制，套型要求小于 90 平方米甚至小于 70 平方米，然而实际上多数库存无法满足这些要求。​

　　据证券时报记者了解，此前央行对保障性住房再贷款收购存量商品房有着精准要求，即收购主体为地方政府选定的不超过两家地方国企，收购对象严格限定为房企已建成未出售的商品房，收购用途定向用于保障性住房。​

　　而今年政府工作报告明确提出，“在收购主体、价格、用途方面都给予地方政府更大自主权”。倪虹在全国两会民生主题记者会上更是明确指出，“收购存量商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”。​

　　吴璟表示：“这是对收购主体、用途、价格给予更大自主权的具体解释。对于配租型保障性住房，收购主体不再局限于地方国企后，许多市场化的住房租赁主体，包括一些全国性的住房租赁主体都可以参与到收储工作中来。另外，收购主体放开后，收购用途可能会有更多的想象空间。”​

　　吴璟进一步指出，当前解决收储堵点需要将收购主体和用途的扩充与价格及房企债务重组相结合。在收购主体、用途、价格统筹放开后，收购模式可以更加多元化。​

　　收储资金来源更丰富​

　　由于此前保障性住房再贷款的使用范围严格限定在地方国企收购房企已建未售商品房用作保障性住房，一些地方的创新收储方式面临资金困难。今年政府工作报告明确提出 “拓宽保障性住房再贷款使用范围”。​

　　中国社会科学院金融研究所的一份报告指出，有城市采用 “以旧换新” 的方式进行收储存量房，即国企平台直接购买居民二手房，再将其改造为保障性租赁住房，并将居民售房款用于购买指定新房项目。这种方式虽然解决了只能整栋收购未售新房时买卖双方难以在价格上达成一致的问题，但仍面临收购资金来源不足和资金成本高两大难题，因为收储二手房无法申请保障性住房再贷款支持的低利率银行贷款。​

　　在李宇嘉看来，保障性住房再贷款使用范围的拓宽，意味着随着收购主体、用途的放开，收购范围不仅包括住宅，还涵盖商办、公寓、写字楼等，用途范围也更加广泛，包括用作学生宿舍、企业的人才住房、拆迁安置房等，只要能够保证再贷款符合资金平衡即可。​

　　吴璟也表示，期待保障性住房再贷款使用范围的拓宽与收购主体、价格、用途的放开相结合，为收储提供更丰富的资金来源。​

　　在吴璟看来，今年政府工作报告中有关存量房收储的提法较之前有明显放松，有望解决之前的瓶颈问题。当然，中央明确将自主权赋予地方政府后，需要地方政府因地制宜地采取落地措施。未来几个月，如果地方政府能够充分发挥积极性、自主性，积极探索推动项目落地，并出现几个成功的示范类项目，在全国范围内起到良好的样板作用，将有利于在更大范围内推动收储工作的落地。​

　　值得一提的是，除了央行提供的保障性住房再贷款支持，财政部去年 10 月还提出支持用专项债收购存量商品房用作保障性住房，并正在配合有关部门抓紧研究细化相关措施。今年政府工作报告中也明确提出 “拟安排地方政府专项债券 4.4 万亿元”，其中一个使用方向就是收购存量商品房。​

　　清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇认为，专项债将进一步充实收储工作的资金池、降低资金成本，有助于缓解参与主体的资金压力，提升收储工作的落实效率。