碧桂园服务2024财报解析：业绩企稳，挑战与机遇并存

　　近日，碧桂园服务发布 2024 年财报，在复杂的市场环境下，其业绩表现备受关注。2024 年全年，碧桂园服务实现总收入 439.9 亿元，同比增长 3.2%;毛利约 84 亿元，同比下降 3.8%;净利润约 18.75 亿元，同比大幅增长 262.8%;归母净利润为 18.08 亿元，同比大涨 518.7%。​

　　净利润大幅增长的背后​

　　碧桂园服务此次净利润能够录得大幅上涨，主要得益于商誉及其他资产减值规模的大幅降低。2024 年，碧桂园服务商誉及其他无形资产减值规模为 9.9 亿元，而 2023 年同期则高达 14.76 亿元。同时，2024 年金融资产及合同资产减值规模为 6.64 亿元，相较于 2023 年的 25.94 亿元也大幅减少。​

　　这部分减值的变化，主要受兄弟公司出险的影响。碧桂园服务管理层在业绩会上表示，2024 年初已封死关联交易上限，并严格固化开展关联交易的合规程序、支付条件及结算条件。通过这些措施，2024 年碧桂园服务的关联交易发生额占总收入的比例下降到了 0.9%，来自第三方的业务占比接近 99%。​

　　随着计提减值规模的大幅下降，碧桂园服务的业绩基本企稳。截至 2024 年年底，来自碧桂园控股及其附属公司的贸易应收款项为约 23.65 亿元，较 2023 年年底减少约 3.92 亿元。同时，2024 年相应冲回来自碧桂园控股及其附属公司的贸易应收款项已计提的预期信用亏损准备总额约为 3.11 亿元。​

　　碧桂园服务首席财务官黄鹏透露，公司表内目前仍有大量应收款，2025 年应对长账龄应收账款仍是核心工作之一。今年可能继续采取变通的资产处理方式，虽报表会产生一次性折损，但从长期看，这对损益的影响是短期的，且有利于报表优化和现金流回升。​

　　管理层指出，2024 年核心业务收入和毛利持续增长，财务各项指标整体健康稳健，新增关联交易业务占比逐渐下降，基本实现新增风险客商业务出清。碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮表示，2024 年极具挑战，经历诸多风雨波折，但年末仍交出合格答卷。​

　　经营层面的挑战与机遇​

　　虽然主要核心财务指标表现良好，但碧桂园服务的经营面仍存挑战。从收入构成来看，2024 年总收入同比微增 3.2% 至 439.9 亿元，主要得益于物业管理服务、社区增值服务及 “三供一业” 业务收入均保持增长，合计收入较 2023 年同期增长 9.4%(合计经调整收入较 2023 年同期增长 10.2%)。​

　　其中，物业管理服务收入约为 259.1 亿元，同比增长约 4.9%，占总收入比例进一步提升至 58.9%。截至 2024 年 12 月 31 日，除 “三供一业” 业务外，收费管理面积约为 10.37 亿平方米，较 2023 年同期增加约 0.8 亿平方米。这部分增长主要由碧桂园控股及其附属公司、合营企业及联营公司开发的物业储备合同管理面积转化为收费管理面积，以及积极外拓导致来自第三方的收费管理面积增长所致。​

　　然而，碧桂园服务在压减信用风险显著上升的客户(风险客商)业务规模的同时，非业主增值服务收入有所下降，城市服务及商业运营服务的收入也相应减少。其中，非业主增值服务收入录得约 7.05 亿元，降幅约 54.6%;城市服务收入录得 41.68 亿元，降幅约 14.7%，占总收入比约 9.5%;商业运营服务收入录得 6.27 亿元，降幅约 38.1%。​

　　实际上，撇除关联方影响，物业服务本应是现金流相对充沛、持续性强的生意，碧桂园服务也不例外。截至 2024 年末，其货币资金总规模达 181.8 亿元，经营活动所得现金净额 38.7 亿元，是归母核心净利润的 1.3 倍。​

　　市场拓展目标与未来展望​

　　凭借稳健的现金流，碧桂园服务在市场拓展上设定了更高目标。管理层透露，2025 年市场拓展延续两个特点：一是提出更高目标;二是延续 2024 年良好势头，截至今年 2 月，已新进场超过 100 个物业管理项目;到 3 月底，市场拓展大概可实现全年既定目标的 25%，基本做到时间和进度同步。​

　　碧桂园服务管理层在业绩发布会上称，核心业务预期在 2025 年 “会出现一定的曙光和向好的趋势”，从而对整体财务报表形成支撑作用，“不像 2024 年形成这么大的拖累，这是公司整体经营状况会否极泰来的信心来源”。​

　　徐彬淮表示，2025 年的核心工作是 “稳局面，保增长，谋突破”，把净现金流和净利润 1:1 作为长期努力目标。同时，在注重核心能力建设，告别外延式增长，回归内生式发展。碧桂园服务将继续深化运营力、AI 能力、组织力，以保证公司业绩增长。​