楼市再次进入调整周期 二手房出现普跌

　　今日国家统计局发布的 6 月商品住宅销售价格变动情况统计数据，如同一面多棱镜，折射出当前中国房地产市场的复杂态势 ——70 个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比均呈下降态势，但同比降幅的整体收窄，又透露出市场在调整中积蓄的修复动能。这份数据既印证了楼市调整的持续性，也暗藏着不同能级城市、不同物业类型间的分化特征。​

　　从环比数据来看，6 月各线城市新建商品住宅价格延续了下行趋势，但降幅呈现出 “一线微扩、二三线持平” 的差异化特征。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%，较 5 月扩大 0.1 个百分点，这一细微变化背后是四座城市的明显分化：上海以 0.4% 的环比涨幅逆势突围，成为一线城市中唯一保持增长的城市;而北京、广州、深圳则分别下降 0.3%、0.5% 和 0.6%，形成 “一涨三降” 的格局。这种分化在二三线城市中并未显现，二、三线城市新建商品住宅价格环比分别下降 0.2% 和 0.3%，降幅与上月持平，显示出这部分市场的调整节奏相对平稳。​

　　二手住宅市场的调整幅度则更为显著，且呈现 “普降扩大” 的特点。一线城市二手住宅价格环比下降 0.7%，虽与上月降幅持平，但四座城市均陷入下行通道：北京以 1.0% 的降幅领跌，上海、广州紧随其后均下降 0.7%，深圳相对温和下降 0.5%。值得关注的是二三线城市的变化，两类城市二手住宅价格环比均下降 0.6%，较 5 月扩大 0.1 个百分点，这意味着三四线城市的二手房市场压力正在进一步传导，与一线城市形成 “同步承压” 的态势。​

　　深入剖析数据背后的市场逻辑，58 安居客研究院院长张波的分析为我们提供了关键视角。他指出，一线城市已连续两个月处于下行通道，而上海近两个月的逆势上涨并非偶然，其背后是高端豪宅项目的集中入市 ——6 月上海单价 10 万元 / 平方米以上的新建商品住宅成交占比达到 18.5%，较上月提升 4.2 个百分点，这些项目凭借稀缺地段与品质优势，形成了对整体房价的结构性支撑。反观北京、广州、深圳的下降，核心矛盾在于 “有效供给” 与 “需求匹配” 的错位：尽管三城 6 月新房供应同比分别增长 12%、8% 和 15%，但新增供应多集中于远郊区县，核心城区如北京海淀、广州天河、深圳南山的新盘供应量同比下降均超过 20%，核心地段的稀缺性看似减弱，实则是优质供给不足导致的市场降温。这种供需错配直接强化了 “中心抗跌、外围承压” 的特征 —— 数据显示，6 月北京五环内新房价格环比仅微降 0.1%，而六环外降幅达到 0.8%;深圳南山科技园周边二手房价格环比下降 0.3%，而坪山、大鹏等远郊区降幅普遍超过 1.5%。​

　　中原地产首席分析师张大伟则从周期视角解读了这份数据：“6 月份全国楼市再次步入调整周期，二手住宅市场的表现尤为突出。” 他强调，二手房作为市场 “晴雨表”，其价格调整幅度往往更能反映真实供需关系。6 月二手房市场的 “以价换量” 特征显著，北京朝阳区某中介门店店长透露，该区域 6 月二手房成交周期平均达到 68 天，较 5 月延长 12 天，部分业主为加速成交，报价较挂牌价平均下调 3%-5%，个别急售房源降幅甚至超过 8%。这种价格下行压力在二三线城市更为明显，如无锡、常州等长三角城市，6 月二手房挂牌价指数环比下降 0.9%，而实际成交价较挂牌价的折价率达到 6.2%，创下年内新高，显示出买方市场的主导地位进一步巩固。​

　　从同比数据来看，各线城市降幅的整体收窄传递出积极信号。一线城市新建商品住宅价格同比降幅较 5 月收窄 0.2 个百分点，二手住宅收窄 0.1 个百分点;二三线城市新建商品住宅同比降幅分别收窄 0.3 和 0.4 个百分点，这种持续收窄态势与环比下降形成 “剪刀差”，表明市场长期修复的趋势并未逆转。以苏州、佛山为代表的强二线城市，6 月新建商品住宅同比降幅已收窄至 2.1%，较年初收窄 3.5 个百分点，其背后是人才政策放宽、首付比例下调等组合拳的持续发力 —— 苏州 6 月新增人才购房资格者超过 8000 人，直接带动刚需户型成交占比提升至 65%。​

　　值得注意的是，不同物业类型的市场表现也存在差异。新建商品住宅市场因受供应结构、政策调控影响更大，其价格波动相对平缓;而二手住宅市场更贴近真实供需，价格调整也更为直接。这种差异在一线城市尤为明显：上海新房价格的上涨与二手房价格的下降形成对比，反映出高端新房供应对市场情绪的提振作用，尚未完全传导至二手房市场;北京则呈现 “新房降速缓于二手房” 的特征，6 月新房环比降 0.3%，二手房降 1.0%，显示出新房市场在开发商折扣促销下的抗跌性略强。​

　　展望未来，这份数据既揭示了市场调整的压力，也暗藏着结构性机会。一线城市核心区的 “抗跌性” 与强二线城市的 “修复力”，构成了市场的两大支撑点;而远郊区县与三四线城市的 “去库存” 压力，仍需政策持续发力化解。正如业内专家所言，当前楼市的调整并非简单的 “下行”，而是 “分化中的重构”—— 在 “房住不炒” 的总基调下，市场正逐步从 “普涨普跌” 转向 “品质为王、区位制胜” 的新阶段，这种转变或许正是房地产行业迈向高质量发展的必经之路。