大型科技公司削减办公空间 都柏林商业地产崩盘 写字楼面临空置风险

受到全球经济崩溃打击的写字楼业主一直坚信，具有强大绿色资质的新建筑仍将要求最高租金和价格。 都柏林正在成为一个警示故事，但这种乐观情绪可能站不住脚。

在该市的北码头区，由于美国科技公司缩减了租赁的新空间数量并且借贷成本上升，新建筑正陷入破产保护。

据投资者和经纪人称，房价已较峰值下跌 40% 至 50%，他们预计未来几个月价格下跌和融资紧张将持续下去。

十年前，盎格鲁爱尔兰银行新总部大楼在金融危机期间倒闭，导致经济陷入低迷，该银行的新总部尚未完工，该地区因此而闻名。

爱尔兰随后的反弹在一定程度上是由 Alphabet 和 Meta Platforms 等公司的扩张推动的。 这增加了对工作空间的需求，开发商争先恐后地提供工作空间，直到大流行期间大肆招聘后，由于对成本的关注，大型科技公司的扩张停止了。

彭博高级研究分析师Sue Munden表示：“与许多其他行业相比，科技行业的远程工作文化更为普遍，而这种文化似乎因疫情而变得更加根深蒂固。” “都柏林等科技集群可能更容易受到行业空间需求下降的影响。”

问题建筑

近年来，都柏林的港区发生了根本性的变化，该市经济贫困的地区变成了利菲河畔的商业和住宅区。 但近几个月来，该地区北码头地区的问题房产数量不断增加。

本文基于对 10 多名投资者、资产管理公司和经纪人的采访，他们因讨论私人信息而要求匿名。

去年，债权人扣押了该地区 Meta 租用的一栋建筑，而资深开发商Johnny Ronan则看到包括该地区一处办公楼在内的大量资产于 2023 年底进入双方同意的重组程序。

此后，太平洋投资管理公司（Pimco）为北码头项目指定了接管人，该项目由一家合资企业开发，其中包括该国的坏账银行国家资产管理机构。 据两位知情经纪人透露，这些建筑的售价可能低于 Pimco 提供的 1.2 亿欧元优先债务的价值。 Nama 和 Pimco 拒绝置评。

投资者还失去了对租给 WeWork 的一个街区的控制权，而五位知情人士预计，近年来在城市周围建造的更多建筑将在未来几个月进入接管程序。

这是更广泛的全球经济低迷的一部分，从纽约到伦敦和香港的商业房地产估值都受到打击，对开发商、投资者、银行和其他贷方产生了影响。 惠誉评级表示，随着写字楼租户减少空间，今年更多的商业房地产贷款将陷入困境，这使得再融资变得更加困难，并使旧建筑面临空置的风险。

信用暴雷

仲量联行的数据显示，在都柏林，第一季度的写字楼租赁量跌至十年来的最低点（不包括疫情）。 爱尔兰央行行长加布里埃尔·马赫卢夫今年早些时候表示，监管机构正在“密切关注”商业房地产，但“目前我们认为该系统有足够的弹性来应对估值下跌”。

乐观的原因之一是，经济衰退不会像 2008 年那样对爱尔兰银行造成那么严重的打击。相反，这次的大部分融资都是由私人信贷公司提供的。

几位消息人士称，目前，一些贷款机构基本上忽视了与房产价值相关的贷款契约的违反情况，推迟贷款的部分原因是希望预期的降息能够刺激经济复苏。 尽管如此，一位破产专家预计，随着破产管理权出售使估值更加清晰，借款人的耐心将在下半年耗尽。

居家办公

与其他地方一样，在爱尔兰首都，房东和贷方都因疫情后科技工作者在家工作的盛行而陷入困境。

根据经纪人 Lisney 汇编的数据，与 2019 年第一季度相比，去年第四季度科技公司同意租用的空间减少了近 90%。 许多建筑物在竣工前就已出租，称为预出租。

“随着大型科技公司实际上已经退出预租市场，租户最活跃的需求来自中小型企业，这些企业通常可容纳 20 至 80 人的空间，而大型科技公司的租赁空间可容纳数百人，”管理人员 James Mulhall 表示。 经纪人Murphy Mulhall的董事。 “这与混合工作模式相结合，意味着需要更长的时间才能填满办公楼。”

一位投资者表示，都柏林写字楼开发商近年来试图通过以尽可能低的成本提高密度来实现价值最大化，而不是建造租户和工人都满意的建筑。

虽然在高质量建筑短缺的情况下，这并不那么重要，但租户现在将有更多选择。 随着科技公司搬出不再需要的空间，租金也将面临下行压力。 仲量联行表示，都柏林的过剩空间创历史新高。

据消息人士透露，继续招聘的 Salesforce 正在考虑转租北码头 80,000 平方英尺的土地。 该公司拒绝置评。

爱尔兰中央银行最终将盎格鲁爱尔兰银行大楼重新开发为自己的总部，发言人表示，该银行正在寻求转租一处房产约 105,000 平方英尺的办公室，并出售该地区的一些空间。

市场下一步走向存在巨大的不确定性。 爱尔兰联合银行 (AIB) 的基本预测是今年商业地产价格下跌 2.5%。 其竞争对手爱尔兰银行集团 (Bank of Ireland Group) 的跌幅则更为严重，达 11%。

AIB 去年已经收取了 3.27 亿欧元的“巨额费用”，其中很大一部分与办事处有关。 信用风险增加的房地产和建筑业贷款增加了一倍，达到 28 亿欧元。 AIB 发言人表示，该行认为经济低迷已经大部分发生，如果今年晚些时候放松货币政策，2025 年可能会出现温和复苏。

房地产专家表示，市场至少需要两年时间才能出现回升，但随着新建筑的枯竭，未来的需求将使拥有绿色资质的最佳建筑的业主受益，特别是在实现削减二氧化碳排放量的目标之前。 

利斯尼公司高级总监Aoife Brennan表示：“从中期来看，需求将会存在，但为了适应新常态，批量规模将会更小。” “ESG 承诺也将发挥作用，因此需求将是对高品质、节能建筑的需求。”