新西兰平均房地产价值降至95万纽币 5月新房上市量环比下滑12%

　　据NZ Herald报道，OneRoof、CoreLogic 和 ANZ 银行的最新报告指出，尽管利率可能会在更长时间内保持较高水平，但房主的未来可能会更好。

　　今天最新的 OneRoof-Valocity 房屋指数显示，截至 5 月底的三个月内，新西兰的平均房地产价值下降了 2.3%（22,000 纽币）至 950,000 纽币，原因是连续的利率上升给价格带来了下行压力。

　　奥克兰的平均房价在本季度进一步下跌 3.2%（43,000 纽币）至 129 万纽币，但也有一些亮点，北地、奥塔哥和西海岸的平均房价有所上升，而坎特伯雷、塔拉纳基以及惠灵顿的下降速度放缓。

　　CoreLogic 在今天上午发布的自己的数据中表示，5 月份全国房价下降，但变化速度有所放缓。

　　CoreLogic 表示，5 月份 0.7% 的跌幅是经济衰退即将结束的“初步证据”。

　　平均房价比去年同期下降了 10.2%，但仍远高于 2020 年 3 月封锁前的水平。

　　CoreLogic NZ 研究主管 Nick Goodall 表示，房价下跌放缓和最新的储备银行官方现金利率 (OCR) 预测等指标对房主来说是积极的迹象。

　　“虽然 OCR 在过去 20 个月总共增加了 525 个基点，处于 5.5% 的相对较高水平，但这一预期的利率上限强化了我们的观点，即房价可能已经到底了。”

　　本周早些时候，ANZ银行下调了对房价继续下跌的预期，预计短期内将出现相对急剧的转变。

　　ANZ银行现在预测 9 月和 12 月每个季度将增长 1.6%，此前预测 9 月下降 0.4%，12 月增长 0.4%。

　　这意味着ANZ银行的经济学家预测 12 月季度的年度房价将上涨 0.1%，比上个月预测的 2024 年 6 月季度涨幅提前。

　　ANZ银行表示，新西兰储备银行对预算案中的财政刺激反应冷淡，这令其经济团队感到意外，他们预计货币政策将比此前预期的更为紧缩。

　　“简而言之，房地产顺风现在似乎比逆风强一点。 但我们不相信新西兰联储能够让它运行，”ANZ银行经济学家在他们的房地产焦点报告中表示。

　　“我们预计，一旦所有数据都显示出来，新西兰联储将需要在今年晚些时候收紧货币环境。”

　　NZ Mortgages 董事总经理 Nathan Miglani 表示，如果利率峰值尚未达到，那么新西兰已经非常接近峰值了。

　　Miglani 补充说：“我们预计利率将从 2023 年底开始逐渐下降，因此我们的一般建议是尽可能固定短期利率，比如一年或 18 个月。”

　　“如果情况发生变化，利率可能下降，你需要尽早调整，固定长期利率可能意味着高昂的成本。”

　　Miglani 说，一些买家认为利率已经见顶，现在正在调整想法做出决定。

　　“尽管许多新西兰人听到了世界末日的房地产市场故事，但平均要价仍高于新冠疫情之前的水平，这对于担心资产缩水的业主来说应该被视为好消息。”

　　然而，仍然存在让房价继续下跌的力量。

　　今年秋天上市的新房源数量创下 16 年来的最低点，暴跌至与 2020 年封锁期间几乎相同的水平。

　　OneRoof 的报告强调了新西兰最大房地产市场的持续不确定性，奥克兰上个季度房价下跌了 3.2%——这表明该地区的房价在触底之前还有一段路要走。

　　截至 5 月底的三个月，全国销量同比下降近 38%。

　　OneRoof 编辑Owen Vaughan表示，新挂牌量的下降对市场产生了负面影响，只有塔拉纳基 (Taranaki) 和南地 (Southland) 这两个地区在 5 月份出现了年度增长。

　　“5 月份全国新房上市量环比下降 12%，同比下降 21%。 惠灵顿上市新房数量降幅最大，该地区新上市房源同比下降 41%。 在奥克兰，屋主不愿上市影响了整体库存量。 该地区的总挂牌量同比下降近 4%，”Vaughan 说。

　　“房价下跌和销售下滑使卖家在整个秋季都处于观望状态，需要两者都出现转机才能吸引他们重返市场。”

　　“不过，市场状况对买家来说仍然是积极的，价格现在已经触底，或者至少非常接近底部，尤其是入门级房产。 缺乏来自投资者的竞争以及利率已见顶的消息表明，这对首次购房者来说已经差不多了。”

　　Goodall表示，现金利率达到峰值将为新西兰借款人提供更多的安慰和确定性，这些借款人按价值计算几乎占所有现有贷款的一半。

　　“抵押贷款持有人和有抱负的房主现在应该能够量化他们抵押贷款还款的最坏情况，这将使他们和他们的银行对评估可偿还性测试利率充满信心，”他说。

　　Goodall补充说：“由于工资增长和其他地方的支出减少，大多数借款人似乎已经准备好适应更高的还款额。”

　　“更脆弱的人群可能包括在房价高峰前后购买的首次购房者，他们没有时间积累房屋净值，也可能没有存款作为缓冲。还有一些资产负债表中处于低位的低收入家庭，可能受到更大影响。”

　　涵盖 4 月份的最新 Centrix 信用指标报告显示，房屋贷款欠款八个月来首次下降。

　　未偿还抵押贷款的活跃人口从 3 月份的 1.31% 下降到 1.27%，据报告有 19,000 笔抵押贷款逾期。 它们仍低于2019年12月1.35%的新冠疫情前水平。

　　然而，与去年 4 月相比，抵押贷款欠款增加了 25%。