澳洲墨尔本租赁市场看房人流量增加 房东继续抬价

　　原标题：悉尼 60%城区房价依然高企，澳洲公寓房东持续抬价，澳洲公寓租金一年飙升11000澳元！

　　01

　　澳洲公寓租金一年飙升 11,000澳元

　　澳洲公寓租金在过去 12 个月飙升，为郊区投资者带来高达1.1万澳元的意外收益。

　　CoreLogic 数据显示，随着 2 月份首府城市的空置率创下 0.9% 的新低，57 个城区租金大幅上涨，涨幅超过 20%。

　　CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示，它们还反映出，随着租房者为了负担得起租金而放弃更大的房屋，市场对更便宜的高密度住宅的需求不断上升。

　　劳利斯先生说：“租金负担能力的压力可能正迫使需求转向成本往往较低的高密度公寓市场。”

　　“此外，海外留学生和国际移民人数的强劲反弹将增加租房需求，尤其是在内城区以及靠近大学和交通枢纽的地区。”

　　悉尼内南部、东郊和内西部的郊区在涨幅最大的10个地区中占据了主导位置，其中涨幅最大的是悉尼市中心-Haymarket-The Rocks地区，该地区的单元房租金上涨了27.8%，即每周211澳元，至969澳元；年租金涨幅为10972澳元。

　　与此同时，Waterloo-Beaconsfield、Kingsford、Redfern-Chippendale 和 Arncliffe-Bardwell Valley 地区的公寓租金上涨了 27% 以上，即平均每周 171 澳元。

　　墨尔本是去年公寓租金上涨最快的地区，上涨了38%，每周612澳元的租金上涨了168澳元。

　　其他五个内城区的年租金涨幅也超过 21%，包括Southbank、Carlton、Docklands、North Melbourne和南墨尔本。

　　在布里斯班，CBD 以北的 Margate-Woody Point 地区，以及包括 Kangaroo Point、West End、Spring Hill 和 Fortitude Valley 在内的其他四个市中心地区，去年的租金涨幅均超过 20%。

　　然而，劳里斯表示，随着负担能力的恶化和生活成本的上升给租户的预算带来压力，房屋租金的增长已经放缓。

　　他说：“我们已经看到一些证据表明，租金增长正在见顶，尤其是在更昂贵的低密度地区，在疫情期间，这些地区的租金增长要强劲得多。”

　　“随着过去几年租金增长大大超过收入，可能会有更多的租房者寻找替代方案来减轻他们的租金支付。”

　　堪培拉的独立屋租金降幅最大，从疫情最严重时的 10.5% 年增长率放缓至截至 2 月的一年中仅 0.8%。

　　在悉尼，过去三个月房屋租金稳定在 8.9% 的年增长率，低于疫情期间 10.2% 的高点。

　　最近几个月，除墨尔本外，所有其他首府城市的房屋涨幅均有所放缓。

　　但劳里斯先生表示，由于空置率保持在历史低位附近，至少在今年剩余时间里，租金可能会继续上涨。

　　02

　　悉尼 60%城区房价依然高于疫情前

　　CoreLogic 的数据显示，尽管过去 12 个月价格大幅下跌，但随着市场进一步稳定，悉尼 60%城区的房屋有望至少保留部分疫情期间的收益。

　　在布里斯班、阿德莱德和堪培拉分析的所有郊区，过去三年破纪录的房价增长预计也将保留部分增长。

　　CoreLogic 研究负责人伊丽莎·欧文（Eliza Owen）表示，如果房价比 2020 年 3 月疫情开始时至少高出 10%，郊区可能会保持新冠的涨幅。

　　欧文女士说：“这些城区的房价必须再下跌10%，才能看到新冠疫情的所有收益被侵蚀，但由于我们认为房价不太可能再下跌10%，因此估计这些地区相对于新冠疫情至少会保留一些价值。”

　　“总体而言，疫情带来的收益似乎将得到保留，这在很大程度上说明了对澳大利亚住房的需求，即使在加息3个百分点的情况下，这些收益也可以持续下去。”

　　“看起来，房地产市场的有利因素，比如：人口增长和供应不足，正在帮助支撑市场，在这个阶段，情况看起来比预期要好一些。”

　　在全澳范围内，80%城区可能会保留其疫情期间的收益，而几乎所有地区的房价都将保持在新冠之前的水平之上。

　　03

　　墨尔本看房人潮涌来 房东持续抬价仍不减热度

　　在全澳性住房危机加剧的背景下，租赁空置率达到了五年来的最低水平。

　　PropTrack的新数据显示，租赁空置率在2月份进一步下降，下降了0.1个百分点，仅为1.47％。

　　报告警告这将继续影响租金价格，而租金价格已达创新高。

　　PropTrack表示：“租赁空置率现在是疫情前的一半，并且是自2018年末以来的最低水平，反映出出租房屋的稀缺性”。

　　这在首都城市尤为明显，在2月份迅速收紧。

　　珀斯的空置率最低，仅为0.85％，在三年内下降了69％。

　　与此同时，阿德莱德的空置率也创历史新低，为0.92％，自2020年3月以来下降了45％。

　　在悉尼，空置率仅为1.7％，但自2020年3月以来下降了59％。

　　在墨尔本，空置率为1.41％，自2020年3月以来下降了52％。

　　布里斯班为1.30％，在三年内下降了55％。 达尔文的空置率最高，为2.53％，自2020年3月以来下降了50％。

　　“自疫情开始以来，首都城市的租赁市场比国内地区更难以找到出租房”，该报告称。 由于空置率创历史新低，预计今年租金价格将继续飙升，PropTrack表示。

　　“随着租房需求预计仍将保持强劲，我们认为未来几个月租户不会得到缓解。这些租赁市场条件意味着租金价格将在整个2023年继续强劲增长。全国各地租户已经感受到的财务压力将在2023年剩余时间加剧。”

　　在澳洲央行连续加息至3.60％之后，住房市场受到了打击。

　　04

　　澳洲贷款买房者面临11%通胀率 压力远胜于租房

　　澳洲现金利率连涨10次导致贷款买房者面临的实际通胀率远高于官方公布的数字。

　　澳洲统计局公布的数据显示，去年的整体通胀率为7.8%，但澳洲国立大学的最新研究显示，贷款买房者的实际通胀率高达近11%，而租房住的人只有6.3%。

　　据《澳洲人报》报导，澳洲国立大学社会研究中心（CSRM）的研究员菲利普斯（Ben Phillips）表示，高收入家庭和有孩子的家庭今年的生活成本压力可能会更大，因为这个群体中许多人背负着房贷。而年轻家庭倾向于租房住，他们的生活成本增幅可能相对小于这些贷款买房者。

　　墨尔本应用经济及社会研究所（MIAESR）副所长威尔金斯（Roger Wilkins）表示，虽然房租要价很高，但人们实际支付的租金涨幅仍低于总体通胀水平。

　　根据澳洲国立大学的分析，去年，养育孩子的夫妇面临的实际通胀率为9.1%，而单亲家庭和没有孩子的家庭生活成本增涨了8.3%，独居者为8.1%。

　　从主要收入来源来看，福利金领取者的生活成本上涨了7.7%，远低于工薪阶层 8.8% 的涨幅。威尔金斯表示，这主要是因为他们的福利与消费者物价指数（CPI）挂钩，而且他们通常没有房贷。