再创新高！上海二手房率先步入小阳春

3月份上海楼市的数据目前很明朗了。

一方面二手房成交超2万套，创新近一年的新高。另一方面，新房最后一周发力，成交反弹298%，但同比去年仍不够理想。

与此同时，新房豪宅端热度不减，在3月底上演日销近200亿的楼市“神话”。所以，上海3月小阳春到底算来了还是没来？

具体数据如下：

→新房数据3月新房量价齐涨

据统计，2024年3月全市商品住宅成交套数5848套，环比上涨约298%，比去年同期水平下跌35.88%；成交面积41.9万㎡，环比上涨约395%，比去年同期水平下跌22.32%。

从成交区域来看，浦东成交占比约20.3%排名第一；其次是闵行，成交占比约15.3%。

第三名为黄浦区，成交占比约14.1%。这是因为在3月份，黄浦供应了不少新房，比如中海顺昌玖里、绿城外滩兰庭和黄浦·庆成府等。这些楼盘几乎售罄，让市场再次见证核心地段的威力。

从成交均价来看，2024年3月新房成交均价约89573元/㎡，环比上涨约35.88%；同比涨46.43%；

均价上涨是因为高端盘集中成交，拉高均价。

从成交前10的楼盘中可以看出，均价过10万的楼盘有4个，分别为中海顺昌玖里、绿城外滩兰庭、黄浦·庆成府和露香园二期，这些楼盘推盘套数均过百。所以将3月份成交均价拉高至8.95万元/㎡一点儿也不稀奇。

→新房开盘现状3月32个楼盘开盘

3月，全市共计32个楼盘进行开盘，总计开盘8135套房源，入市面积约103.74万方。

触发积分有6个盘，分别为：绿城沁蘭园44.63分、中环置地中心·润府46.32分、中建万科理想之地69.9分、安高·申宸院60.36分。

3月开盘楼盘：

→二手房数据二手房成交破2万套

上海3月二手房网签成交20274套（数据来源网上房地产，包含住宅、商业、写字楼等物业），环比2月上涨约170.18%。

为什么二手房成交超2万套，市场反响这么大。这是因为，这个战绩是近一年来的高峰。据统计，过去一年上海二手住宅成交里，月均成交只有14958套。

整个3月日均成交则达到了652套，这一数字创下了过去11个月的新高！

但这一轮的成交量，更多的是以价换量。

也就是说，虽然看上去成交有所回升，但是房价下跌的趋势并没有止住，反而在继续下降。

就拿外环外的五大新城来说，部分二手房的房价甚至已经跌回了七八年前。举例几个近期发现前后降幅较为明显的小区对比下：

九亭-九城湖滨国际：

3月16日最新成交单价为4.7万/㎡，66平2房总价约315万。

但是再看历史成交记录，2016年总价340万买入，如今过了8年315万卖出，这意味着直接亏损25万。

泗泾-金地自在城（二期）：

3月16日最新成交单价为3.7万/㎡，141平4房总价约525万。

2021年3月，该项目成交价第一次站上5万+，一直到2022年底，单价都维持在4-5万左右，最高达到5.4万/平。2023年全年，也基本维持在4万+。

但春节之后，房价直线下跌，近几次成交单价都只有3万+了。从时间线来看，这个单价，已经回到了项目2016年刚交房的时候。

嘉定新城-中信泰富又一城（一期）：

3月16日最新成交单价为3.55万/㎡，89平2房总价约316万。

该项目，2017年经过一轮上涨，已有2016年的3万+，跃升到了4万+。2018年后又跌回了3万+，直到2020年又回到了4万+，2022年最高为5.6万，2023年也基本维持在4万+。

直到春节后，最新成交到了3.5-3.7万/平左右。这个单价，也基本回到了2016年。

南翔-湖畔天下一期：

最新成交价也跌了，3月14日一套建面约113平的3房，总价574万，单价仅约5万出头。

该项目在2021年经过一轮上涨，二手房单价从4万+跃升到了6万+，2022年更是达到一个高位，最高约6.7万/平；2023年开始下跌，但还在5.5-5.7万左右。

2024年，单价就只有5万出头了，基本回到了2020年左右的价格。

徐泾-上海蟠龙天地一期：

3月10日，一套建面约98平3房成交，比挂牌价低48万，最终成交总价730万，成交单价约7.3万/平。

要知道，2023年，项目在最高位的时候，成交单价超过9万/平，同样面积大小、同样高楼层的房源，总价要高出约150万左右。

时间来到2023年年底，同样的房源，也能卖到8万+。到了2024年，基本就只能卖到7万+了，最新的7.3万/平已经是历史成交记录中的最低价了。

香花桥-葛洲坝玉兰花园：

3月9日，一套建面约128平的3房，以573万的总价成交，成交单价约4.4万/平。

同户型历史成交10套，这个单价也是目前为止最低的。如下图所示，2022年初，同户型房源最高曾卖到了5.2万/平。

南桥-银河丽湾：

3月16日，成交了一套建面约216平3房，成交总价738万，单价约3.4万/平。

据查询，从2011-2023年项目都没有二手房成交，但再往前2016年，该项目一套中楼层房源，就已经卖到了近4万/平。

南桥-绿地南桥新苑：

3月11日，最新成交了一套建面约91平的2房，总价269万，成交单价低至约2.9万/平。

回顾项目的成交历程，可能是你想象不到的“跌宕起伏”。

在2016-2017年，项目就已经卖到4万+了，2018年略有下跌，但基本维持三万七八，中间经过下跌再上涨，2021-2022年期间也能卖到3万+，2023年3月甚至卖到了4万+，随后就一路下跌，春节前也维持在3万+。

但春节之后一样直线下跌，3月最新成交的2套房子，成交单价都已跌到2万+了，基本也回到了2016年的价格。

万科金域澜湾：

3月16日，最新成交的77平2房，总价约238万，单价3.08万/平。

2021年最高点的时候，项目二手成交单价最高约5.1万/平。即使是在2020年，单价也都在3万-4万左右徘徊。如今3万出头的单价，也是目前为止的最低位。

滴水湖馨苑二期：

3月3日，最新成交了一套建面约89平2房，总价239万，成交单价约2.68万/平。

要知道2021年，项目最高曾卖到了约4.5万/平。2017年，差不多同样大小的房子，也能卖到约3.57万/平。

综上，从这些数据可以看出。上海楼市齿轮已经开始转动，二手房大量成交等于开启了楼市链条的第一环。

而且这一热度还将延续，据显示在3月30日最后一天，上海二手房网签套数931套，创下近几年来网签新高。

4月的前2天，日均成交套数跌回500以下了，后续二手房市场又将如何走向，拭目以待。

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