为救活二手房市场，楼市再出强力新政

房子不仅可以“以旧换新”，而且“国家队”出手了！

新近出台政策的郑州推出两种模式，一是在政策鼓励下，市场自行交易；二是通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手住房，促成业主们“卖旧买新”。（来源：《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》2024年4月1日印发）

01  房子如何“以旧换新”？郑州方案中的国资平台收购二手住房，受到业内广泛关注。简单来讲，流程分两步。

第一步：想换房的群众通过前述服务平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》。

第二步：由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。

详细的收购计划，郑州将在后续尽快公布。“收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续我们将对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。”

同时，郑州还为“卖旧买新、以旧换新”配套了契税补贴30%的政策，目标是2024年计划完成全市二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。房子“以旧换新”，郑州并不是第一个提出的城市，以烧烤走红的山东淄博早在去年9月份就提出了这种房产交易新方式，此后南京、南通、扬州、海宁、济宁等十多座城市都鼓励提倡“以旧换新”，部分城市提供官方换房补贴。

比如丽水，给予“旧房”交易税费留存地方部分100%补贴。

“以旧换新”的政策细节不一，大致来讲分为两种方式：一种是“代卖”，一种是“收购”。

所谓“代卖”，指的是购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定买新房后，中介优先帮售二手房，如果在一定期限内旧房卖出，则新房合同生效，如果没有卖出，开发商退还购房者定金。

所谓“收购”，则是由房企或者第三方接手购房者的旧房，卖房款直接抵扣用作新房的房款。

已经开始实操的太仓，在政策出台数月后还进行了升级：

开放“多换一”：原本只能一套存量房还一套新房，现在可以多套换一套；

调整限额：旧房置换总价不得高于新购房的比例，从60%提升至80%；

调整选房方式：从原本一种渠道，改为开通多种渠道；

还新增了允许退换存量房剩余价款、保留存量商品房所在学区入学资格两年、新增更多新建优质商品楼盘等等内容。

旧房价格如何决定呢？一般是通过具有专业资质的评估公司估价。

太仓：在5家有专业资质的机构中随机抽取3家，分别对旧房进行估价，取平均值得出最终收购价；

宣城：找3家评估公司对旧房估价，然后取价格中间值，打折后作为最终可用金额；

启东：对于评估公司给出的价格，城投内部成立房产评估监督小组，进行二次评估，并对每套旧房进行实地走访，同步向房产经纪公司了解市场挂牌价格；

（信息来源：解放日报）

如果是采用收购的方式，旧房后续如何处置呢？太仓或宣城的探索是用作保障房或人才公寓。

上海虽然没有政策层面的上的“以旧换新”，但有大中介和房企自发联合的市场行为，从操作手法看，有些接近于“代卖”模式。

比如链家在去年末推出过“置换无忧”服务，携手保利、大家房产旗下的6个项目开展合作试点。“购房者在链家挂出二手房源后购买上述项目的新房，链家会倾注更多资源帮助客户尽快成交房子，如果在限定时间内没有卖出导致新房后续交易服务进行，客户可以在指定时间内申请退房。”02  实际成效如何？楼市进入改善时代，消费力需要置换型改善需求拉动。

在下行的二手房市场中，“以旧换新”能解决置换家庭“想换新房资金不够”、“现有住房卖不动”等置换上的难题。对地方政府来说，鼓励“以旧换新”的主要目的也就在于激活市场，帮助改善需求换房。

相比自行置换，通过“以旧换新”这种新模式，最大的好处是可以加速置换的周期，提高置换的成功率。

按照理想，它将带来的是一个三赢的局面：开发商可以卖出一套新房；买房者更轻松地实现了改善置换，中介则赚到了二手房交易佣金。

尤其是在二手房市场中，一旦改善置换的链条转动起来，市场就被激活了。

实际效果怎么样？

应该说，购房者还是愿意参加的。在今年3月份宣城的首场“以旧换新“活动中，限额100人共有261人参加，最后以摇号的方式确定参与者。

选择“收购”模式的太仓截至3月份也接到了报名累计800多组，其中已成交93套，还有86套交过意向金，正在进行验房、评估等。

有一个关键是收购“旧房”的评估价，一些购房者在观望。据媒体报道，启东2月份启动了“以旧换新”的报名，有相当一部分购房者在等着看首批旧房评估情况如何。

现实中，如果评估价太低，购房者不满意，如果评估价太高市场会认为估价不专业，后续工作也很难推进，特别是如果是国资平台以高价格收购旧房，会被认为是对国有资产的不负责，所以评估价将是这一模式“尤其需要审慎”的关键一环。03  能“救活二手房”吗？客观上来讲，能起到一个助力和促进的作用，但真正要想激活楼市，更重要的是，靠市场自己运转起来。尤其是对于大容量的市场来讲，更需要的是市场自我修复的动力。

比方说郑州一年1万套“以旧换新”的目标交易量，放在上海仅相当于几周的二手成交量，如果套用这种方式实在是有点“杯水车薪”。

3月份上海二手房“小阳春”交易量回升到2万套上方的消息让许多人又重新拾起希望，但应该客观看到这是市场（房东）自发降价的成果。据专业平台城市测量师行的数据显示，截至4月1日上海存量住宅均价仍在继续下行，基价均值57734元/平方米，环比下跌1.61%。

数据来源：城市测量师行

机构数据显示，各板块均价基本全线下跌，均低于去年同期水平。由于学区房降温，中心城区学区房占比高且老公房存量较大的板块，如枫林、塘桥等板块，仍需要较大的价格让步才能在短期内成交。

总体来看，全市121个监测板块中，大部分板块跌幅依然在-1%~-2%之间。好消息还是有的，跌幅正在收窄！跌幅在0~-1%的板块较前几个月已经明显提升。

机构预测，在前期政策叠加的作用下，伴随成交量回升，预计后续整体价格降幅将逐步收窄。