昆明楼市别墅产品去化周期缩短 主城供应量同比大幅骤减

　　原标题：昆明仍有至少26个别墅盘在售,近2年已无新盘

　　今年4月份，一纸《住房和城乡建设部关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》引起业内轩然大波。

　　业内不少自媒体解读为：“限墅令”失效。

　　然而这是一次误读事件，仅是废止旧的规范，出台新的文件，相关部门也表示“没有取消”，未来也极有可能继续严格控制开发。

　　昆明市场这几年别墅的供应也验证了这一点，别墅可能会退出市场。

　　根据昆明房协统计数据显示，2022年-2023年上半年，昆明市场整体消费萎缩，但是别墅这种高价产品的消费收缩却不明显，单价降的很少。

　　今年1-6月，主城别墅供应少，相比2022年上半年骤减，同比下降80%，成交也不多。

　　从供应来看，今年上半年仅在3月和6月有别墅项目新增供应，其中，3月新增供应的项目为金茂国际新城和龙湖山海云著两个老盘；6月为龙湖山海原著上宸项目供货。

　　相比下来，去年基本每月都会有别墅项目新增供应。

　　截至2023年6月，昆明市主城区院墅库存53万㎡，库存持续下降；去化周期减少至28个月。主要存量集中在滇池、东市板块；其次为呈贡、经开和会展板块。

（图源昆明房协）

　　好在成交均价一直都是稳定在18000元/㎡左右，仅小幅下降。

　　基于目前在售的具有别墅物业的项目来看，最后一次上新盘，应该是2021年。

　　这也正常，国家从1994年就开始对别墅用地的限制，出台相关规定，直至2016年国土资源部出台最严“禁墅令”，而后2019年，住房和城乡建设部发布特急通知：各省相关部门立即暂停办理别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

　　到这里，基本上别墅用地就不可能出现了，哪怕是后续这些年出的新别墅项目，用地也是早早就过批的。

　　别墅产品“不再有”，但仍然有需求在。同时，由于这几年房价出现回退，别墅的总价自是有所下行，改善客群乐见其成。

　　据数据统计，去年400㎡以上的别墅产品，成交占比增长至17%，同比涨幅高达7%，是去年昆明市场最受欢迎的户型面积。

　　当然，和之前总价一样买面积更大的别墅，岂不是美事一桩。

　　据不完全统计，目前昆明有别墅物业的在售楼盘共有约26个，占据在售楼盘的20%。

　　不难发现，昆明主城目前每个区域均有别墅产品在售，包括联排、合院、叠墅，其中以叠墅居多。

　　限墅令虽然对独栋和双拼这类别墅产品起到了限制作用，合院、叠墅就成为主流。当然，叠墅本身也类似于跃层，价格自是更低一些。

　　除了云麓書院位于二环内外，其他项目皆离市中心较远，并且大部分集中在有水、有山的区域，比如草海、滇池、东白沙河。尤其是呈贡和西山片区的别墅盘，基本都是围绕草海、滇池。

　　再从价格来看，差距比较大，价格低的低到约120万元/套起，但比较偏，比如保利春湖国际生态城位于西翥片区，比如鸿基云玺台、经投湖山望位于经开区果林湖畔，朗基紫境府位于捞鱼河公园。

　　高价的可以到1600万元/套，像美的顺城府的双拼，世博生态城蓝湖邻里、中交碧桂园映象美庐、骆驼湾的联排，中铁诺德山海春风、华夏澜台府的合院，单价都是非常高的。

　　从销量来看，上半年别墅产品较受欢迎的是华夏澜台府、筑友玺珑湾和宝能滇池九玺。

　　当然，目前在售的别墅项目，现房、准现房也非常多。

　　写在最后

　　总的来说，别墅产品目前处于去库存的状态，去化周期也在缩短。受土地供应结构和城市规划影响，院墅产品供应将持续减少。

　　若是有购置需求的，按照现在的低价、低利率，入手还是很划算的。