今年上海外环内有31个待入市别墅项目 黄浦2个重磅项目规划公示

　　原标题：城芯低密别墅上新！黄浦高福里＆中海建国里规划方案公示！

　　从土拍的容积率我们可以清晰地感知到：当下低密新房稀少，未来供应不足。特别是外环内，别墅类产品也越来越难买！

　　如果2023年想在外环内买别墅的话，还有机会吗？

　　就着这个问题，近期梳理了外环内待入市别墅。

　　在汇整了一系列数据后，整理出这张2023年外环内待入市别墅项目清单，总共31个。

　　这31个别墅里，有25个位于地段更加稀缺的市中心。

　　这些市中心别墅，多是黄浦的老城厢旧改，虹口北外滩和静安/普陀苏州河沿岸的城市更新产物。

　　市中心的城市更新几乎都占据了优越地段，因此特别注重土地资源的集约利用，以实现价值的最大化。

　　所以在市中心的纯别墅社区是稀少的，“高（超高层/高层）低（别墅）配”仍然是市中心别墅产品的主流形态。

　　毋庸置疑，这些别墅类产品已经入市，必然引得塔尖人士闻风而动。

　　就在日前，黄浦区规土局公示了两个重磅项目的规划，分别是高福里的控制性详细规划，以及中海建国里的规划设计方案。

　　（1）高福里

　　高福里的控制性详细规划如下：

　　其中，007地块西侧以低多层为主，高度不超过14m；

　　007-1地块东侧邻近巨鹿路可布置为高层建筑，高度不超过150m；

　　007-4地块为规划高中高度不超过24m。

　　风貌保护：规划范围内各类保护保留历史建筑的建筑面积不少于5.28万平方米，保护更新规模约为5.28万平方米。

　　未来的高福里将会保留全部石库门建筑，作为独栋及联排别墅，同时兴建一栋150米的超高层豪宅，成为浦西稀缺的别墅住宅供应。

　　项目位置非常核心，就在凯德茂名公馆的东侧，离地铁13号线淮海中路站约200米。

　　规划范围：北至巨鹿路、东至成都南路、南至长乐路、西至瑞金一路。

　　另外距离2/12/13号线南京西路站约800米，自驾有南北高架、内环高架、延安高架等交通快速路。

　　（2）中海建国里

　　除此之外，中海在新天地的住宅项目099街坊（原卢湾69街坊）规划设计方案，也在黄浦区规土局中公示。

　　四至范围：东至顺昌路、南至建国东路、西至黄陂南路、北至合肥路。

　　用地面积：43763㎡

　　总建筑面积：137493㎡ 。（其中，地上建筑面积55603㎡、地下建筑面积81890㎡）

　　容积率：1.27

　　建筑限高：12米

　　规划楼层：2-3F

　　不难看出，1.27容积+2-3F组合，69街坊将打造城芯又一个低密别墅类住宅。

　　而除了69街坊，建国东路还有5幅宅地。

　　2020年，中海（上海）公司与中城集团签约共同开发上海市黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。

　　但不久后，67/68/71街坊地块易主到永业集团手里。

　　中海地产由原先5宗地块，减持为目前的2宗，即下图中的69/70地块。

　　此次划分之后，中海将负责20万㎡左右的住宅开发，而永业则会负责剩余约10万㎡住宅及所有商办的开发。

　　而69街坊东侧的70街坊，即中海建国里三期，设计方案也早已公示：

　　南至建国东路，西至顺昌路，东至肇周路，北至合肥路。

　　总用地面积：42905平方米

　　总建筑面积：283200平方米

　　其中地上建筑面积：163200平方米

　　地下建筑面积：120000平方米

　　从设计图看，将建设两栋44层150米超高层住宅，一栋30层约102米高层住宅，以及2-3层的商业及联排独栋别墅，产品形态极为稀缺。

　　据悉，中海建国里三期的别墅户型过程稿如下：

　　值得一提，整个建国东路项目地上开发体量超过38万平方米，是未来新天地区域住宅开发体量最大的一个项目，总投资高达595亿。

　　高度、地段、产品力相互加持，两大超高地标交相辉映，无疑将让新天地的魅力更臻于完美，未来可期！